从易中天购房“跑单”房屋中介要吸取的教训

       房屋中介每天风里来，雨里去，冬天手生冻疮，夏天晒成个黑人样，如此辛苦，就是最后要获得劳动成果“中介费”。如有人跳单，前面所做的一切都有是白做，还会把自己气病！看看下面文章有助于中介改进工作中的细节和关键点。

    核心提示：中介公司在与消费者签订居间合同时一定要规范化，才能保护自己的合法利益。在订立《委托购房协议》、《委托卖房协议》以及《看房确认书》时，对看房的时间、地点以及房型都写详细，对何种形式构成中介服务也作出约定，在发生纠纷时，就能以此合同保障公司的应得利益。

    核心提示：现在中介经纪人带客户看房一千次，大约只能成交十套，而在这十套当中，至少会遇到一两起“跑单”。在当前楼市不景气的情况下，“跑单”很可能将成为压垮一些中介的 “最后一根稻草”。

　　
　　7月17日，福建某媒体报道称，因央视百家讲坛《易中天品三国》而家喻户晓的厦门大学人文学院教授易中天及妻子，2007年10月7日在厦门一家房产中介公司签订了《房产求购委托书》后，却绕开中介直接与房东交易价值500多万元的别墅，并拒绝支付13万余元的中介费。
　　
　　7月20日，易中天在接受《法制周报》记者采访时，他承认这套房子的信息是从一位中介工作人员及他所在的‘鑫东鑫房屋中介’处获得的，但在他需要购房这件事情上，与中介根本没有任何关系，更不用说中介为他最终买到房子起到服务作用。
　　
　　“一旦上了法庭，我将出示证据，告诉大家某些中介是怎样藏猫腻、设陷阱、下圈套、做手脚，把《看房书》变成《委托书》，哄骗和误导他人的。”易中天表示。
　　
　　易中天赖账13万元？
　　
　　据鑫东龙房产中介公司的一位业务员张小姐介绍，“去年10月7日，易中天夫妇开着一辆沃尔沃轿车来到鑫东龙房产中介，我一眼就认出那男的就是易中天。”随后，易中天妻子说要看别墅。当时，张小姐带易中天夫妇去看的别墅就在厦门市莲前路附近，那套别墅卖方叫价530万元。
　　
　　据鑫东龙中介人员介绍，易中天是另外一家房地产中介(鑫东鑫)介绍过来的。鑫东鑫和鑫东龙中介是合作关系。张小姐说，这套房子是房东口头委托中介出售，并没有签《委托出售协议》。但是，中介还是让易中天的妻子签了《房产求购委托书》。
　　
　　但是，当天看房现场发生了一件让中介“不放心”的事。房东儿子的女友认出了易中天，她当场就递了一张纸条给易中天。张小姐看了很不放心：“我当时就担心，她给的纸条里面有联系电话，这样，双方可能会绕开我们直接交易。”
　　
　　张小姐说，她觉得易中天是名人，应该不至于赖中介费。看房后第二天，小张给易中天妻子发了一份传真，详细列出了中介费和各种税费清单，大约要收取13.8万元的费用。但两天后，易中天妻子回复中介说：“我们暂不买这栋别墅了。”
　　
　　在易中天夫妇表示不要这栋别墅后，中介起初并没有在意。他们想，既然易中天不要，他们介绍别的客户买这幢别墅，一样会有中介费。但是，几天后，中介要带别的客户上门看房时，别墅的业主却告诉中介，房子已经卖出去了，这引起了中介的怀疑。随后，两家中介派人前往厦门市房管部门查询，查询结果证明了他们的怀疑：别墅竟然已经被过户到易中天夫人李女士的名下了。
　　
　　鑫东龙中介人员说，当中介找易中天要中介费时，对方称最多给5000元，不会支付13万元所谓的中介费用。
　　
　　“我是通过朋友买到的房子”
　　
　　“报道只是未经核实的一面之词。”7月20日，当《法制周报》记者辗转联系上易中天，提及这则报道时，他显得有些气愤，说：“不过，这些既然被报道出来了，我也就只好说出真相。”
　　
　　易中天教授说，报道中所指去年10月，他和太太在中介公司张小姐的带领下去看房一事，事实上，带他们去看房的是一位姓吴的先生，他们所选择的中介公司，也并非报道中称“鑫东龙房地产行销有限公司”，而是“鑫东鑫房屋中介”。
　　
　　“我和太太再糊涂，男女总还分得清吧。怎么到了报纸上，‘吴先生’就变成了‘张小姐’，连公司名字都换了？这可真是‘眼睛一眨，老母鸡变鸭’。”易中天教授说，张小姐和她所在的“鑫东龙房地产行销有限公司”，既没有接受买方，也就是他和他太太的委托，也没有接受房主的委托，更没有做任何中介工作。“他们只做了两件事，向我们要钱，对媒体编谎！”
　　
　　易中天教授认为，张小姐和她所在的房屋中介公司，在他需要购房这件事情上，根本没有任何关系，更不用说对他最终买到房子起到作用了。“如果是你，你会把十几万元交到一个什么也没做，甚至跟你完全无关的人手里吗？”易教授反问记者。
　　
　　“我承认，得到这套房子的信息是从吴先生及他所在的‘鑫东鑫房屋中介’中获得的，但我们跟房主的儿子沟通后才知道，房主只是短暂调离厦门去了上海，并没有出售房子的意向，他们也没有委托任何中介机构来卖房子。之所以同意我和太太进门，是因为房主的儿子在电视上见过我，而且非常喜欢我的《品三国》。尽管我和太太都很喜欢这套房子，但房东不肯卖给我们，我们也不可能强买，所以，也就放弃了购买这套房子的想法。而带我们看房的‘鑫东鑫房屋中介’和吴先生，也就没有再帮我们做过什么。”
　　
　　“去年11月份，我辗转通过一个北京的朋友购得了这套住房。”易中天教授说，他是无意间跟北京一位朋友说起买房子的事，而他这位朋友与房主都在航空公司工作。“我这位朋友，便自告奋勇说帮我们促成房屋交易。去年11月中旬，我朋友专程从北京飞来厦门，又把已经调离厦门去上海工作的房主请了回来，这样，我和太太才跟房主有了第一次见面。”易中天表示，是朋友的努力才让他和太太如愿购得了这套别墅。
　　
　　中介称保留诉诸法律的权利
　　
　　“我之所以愿意支付5000元的费用给‘鑫东鑫房屋中介’，是因为我们从那里得到了这套房子的信息，这只能算作是信息费。至于中介费用，他们根本没有出过力，就谈不上要付中介费。”易教授表示。
　　
　　对于中介公司称，他们与自己签订了《房产求购委托书》，就应该支付约定的中介费用，易中天教授对此表示否定。“我太太只是在他们一份空白的《看房书》上签了字，我认为那只是表示业务员的确带我们看了房子，他回去好向老板交差而已，而且给我们签《看房书》的业务员是‘鑫东龙房屋中介’的吴先生，与张小姐没有半点关系。”
　　
　　“遗憾的是，我们没有诉权，也只能等着。但是一旦上了法庭，我们将出示证据，告诉大家某些中介是怎样藏猫腻、设陷阱、下圈套、做手脚，把《看房书》变成《委托书》，哄骗和误导他人的。”易中天教授表示。
　　
　　7月21日，记者几经曲折，联系到厦门鑫东龙房地产行销有限公司时，相关负责人表示，易中天与他们公司的纠纷，在没有诉诸法庭之前不便对外说什么，但这位负责人只是不断地强调说“易中天‘跑单’”是铁定的事实。
　　
　　这位负责人表示，“鑫东鑫房屋中介”与他们“鑫东龙房地产行销有限公司”是合作关系。易中天先生是在两家代理公司的带领下去看的那栋别墅，而现在也是“鑫东鑫房屋中介”委托他们向易中天先生索要中介费用。
　　
　　“事实就是事实，哪怕他是名人也不能把事实颠倒。”这位始终不愿透露姓名的负责人最后告诉记者，“我们不想炒作，但也保留诉诸法律的权利。”
　　
　　是否履行中介服务是争议焦点
　　
　　中介公司和易中天争议的最大焦点，就是中介公司是否履行了中介服务。
　　
　　一位不愿透露姓名的二手房中介市场业内人士告诉记者，在中介市场上，像这样两家中介公司合作，最后约定将中介费分成的现象的确存在。正常情况下，业务员与看房人签订的《看房确认书》中都有相关条款，对购房者在看房后的相关责任作了说明。其中，应该会有条款作出类似“购房者所看房屋，如果购房者最终购买或其亲属、朋友在购房者的介绍下购买该房屋，均视为中介行为成立”的规定。易中天太太签署的《看房书》，究竟是空白的协议，还是有相关条款的约定，这还有待查证。
　　
　　中南财经政法大学法学院教授乔新生表示，中介公司收取中介费需要履行的职责是，介绍双方认识、提供信息并最终促成房屋交易。如果按易中天先生所述，中介公司仅以一份空白的《看房书》和所谓业内行规来索要中介费，这份《看房确认书》的公平性有质疑之处。《看房确认书》属于格式合同的一种，《民法通则》中规定，对于没有授权或者授权不明的合同，是以双方的真实意图为准。双方各执一词的情况下，格式合同的提供者需要承担有关责任。
　　
　　另一个焦点是，中介公司是否接受了房主的售房委托。湖南白沙律师事务所主任陈平凡律师表示，在《合同法》中对合同的约定形式作出了规定，允许除个别特殊情况以外，采取口头约定权利和义务的方式，达成口头协议。在易中天和中介公司的这起纠纷中，房主否认曾经委托中介公司售房的口头协议，那么，中介公司也可以提供与事件无直接利害关系的第三人，来证实房主曾经与他们达成口头委托售房协议的事实。
　　
　　至于事件中易中天先生提到的房屋中介公司易主，无权索要中介费的情况，乔新生教授认为，“如果鑫东鑫房屋中介公司与易中天先生签订的中介合同成立，由鑫东龙房地产行销有限公司代鑫东鑫房屋中介公司索取中介费，在法律上是成立的。”乔教授说，这在《合同法》中被称为代位权，鑫东龙房地产行销有限公司可以凭借和鑫东鑫房屋中介的合作协议，向易中天先生索取中介费，但前提必须是鑫东鑫房屋中介公司与易先生之间的中介服务行为成立。
　　
　　亟待规范的二手房中介市场
　　
　　在易中天“跑单”事件发生后，关于二手房中介市场的不规范问题，也再次被提及。
　　
　　二手房屋中介市场近年来备受争议，从2003年11月北京“坚石房地产经纪有限公司”人间蒸发，到2007年末，震惊全国的深圳“中天置业”老总携款潜逃带来全国性的“中介关门潮”，消费者对于房屋中介公司的不信任也在日益加剧，一些中介商甚至被冠以“黑中介”的骂名。
　　
　　湖南省房地产研究中心主任阳学文表示，事实上，中介行业准入门槛低带来的从业人员良莠不齐、“涉黑”、阴阳合同等现象，已经让很多消费者对中介公司望而却步。
　　
　　记者走访长沙市内几家大型的房屋租赁市场后发现，成交情况并不乐观。21世纪不动产长沙非凡加盟店运营经理黎杰透露，每年的3月份到7月份，是中介市场最为活跃时期，但年初以来，受北京、上海等一线城市房地产市场不景气的影响，中介市场也持续低迷，长沙中介市场的成交量相比往年下降了30%左右。
　　
　　影响中介二手房销售，除了市场因素外，消费者与中介商存在的不规范买卖行为，在一定程度上影响了这个行业的发展。
　　
　　“通常我们只会检查卖房者的房产证等，而不会跟卖房者签订委托卖房协议。”长沙某小型中介机构的张老板告诉记者，根据《合同法》的规定，卖房者可以口头委托中介机构卖房，在他们的经营过程中也出现了购房者和卖房者甩开他们直接成交的情况。
　　
　　“特别是一些内陆省份的消费者，他们对中介的存在不认可，只是为了从中介套取信息。”张老板表示，他们付出了人力物力，但因为没有相关证据，碰到消费者“跑单”时，他们也只能哑巴吃黄连。
　　
　　乔新生教授提醒，中介公司在与消费者签订居间合同时一定要规范化，才能保护自己的合法利益。在订立《委托购房协议》、《委托卖房协议》以及《看房确认书》时，对看房的时间、地点以及房型都写详细，对何种形式构成中介服务也作出约定，在发生纠纷时，就能以此合同保障公司的应得利益。