| 什么是共有产权房，共有产权房标准,“共有产权房”，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，该模式已在江苏省其他地区获得了推广 政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例，共同拥有房屋产权。 编辑本段操作方法 2007年8月，淮安市首创了与市场接轨的共有产权经济适用房模式。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由土地划拨改为土地出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。 目前，房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%，即共有产权经济适用住房。 共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。 房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。 特点 “共有产权房”作为经济适用房的变异形式，其显著特点在于价格形成机制。“共有产权房”用地性质由划拨改为出让，并完全按照商品房进行开发，且销售价格计算也等同于商品房。可见，比起传统的经济适用房，“共有产权房”增加了土地成本，且房价实际上是“随行就市”。客观上，“共有产权房”的这种价格形成机制，不啻于维护了商品房市场价格，丧失了经济适用房平抑市场房价的政策效应。 另一个显著特点在于“共有产权房”的出资方式，它是由政府按照“三七开”或“五五开”垫资，并不影响购房者向银行申请商业贷款等。就其出资方式的本质来说，与开发商推出的所谓“零首付”优惠政策比较，前者的垫资人是政府，后者的垫资人是房产商，从融资模式上看，并无本质差别。 质疑 1、这种模式试点于2007年，当时并没有廉租房等保障性住房的供应，这种变种的“经济适用房”模式，具有一定的吸引力。但从08年年底开始，国家确立了为低收入家庭供应廉租房的政策，并且形成了以廉租房为主体，以经济适用房和公共租赁房为补充的保障性住房体系。而低收入家庭的住房问题，通过廉租房的形式予以解决，事实证明更为合理。 2、目前“共有产权”有两种模式，一是政府的产权占30%，一是政府的产权占70%。在这两种模式里，不知道政府真正拿出的“真金白银”的比例是多少。如果真正以土地出让金出资，把对经济适用房的政策“换算”成“股份”，恐怕违背了经济适用房政策的初衷。因为划拨的土地和其他优惠政策，本来是经济适用房的购买对象该享受的。 3、经济适用房的购买对象，应该是收入符合一定条件的人，政府显然不在其列。按照淮安的“共有产权”模式，这在客观上造成了政府“挤压”居民福利的事实。在政府将土地出让金及其他优惠政策折合成“股份”，使得低收入家庭本该享受的政策缩水，低收入家庭等于没有享受到住房保障，惟一的好处是在买房时政府垫付了一部分钱，而付出的代价就是一个被当地政府认可的“小产权房”。 4、从价格形成机制和出资方式来看，“共有产权房”确认并维护了市场价格，因而，在房价保持高速增长的某段时期，“共有产权房”必将助推房价。长期而言，“共有产权房”对于地方政府和房产商的“利好”，要胜过购买“共有产权房”的低收入群体，更远胜于购买商品房的大众群体。 为此，必须警惕“共有产权房”的负效应，防止一些地方政府“明修栈道、暗渡陈仓”，以“经济适用房制度创新”为借口助推高房价。 试点 江苏省是全国率先提出“共有产权房”改革试点的省份。据淮安市房管局局长邵明介绍，共有产权房自2007年进行试点以来，取得了良好的效果。两年多以来，这个市东风花园、新新家园、洪福小区等共有产权房解决了千余户家庭的住房困难，受到了中低收入群众和房地产开发企业的欢迎。 共有产权房模式已在江苏省其他地区获得了推广。姜堰、如皋、苏州等城市已陆续进行了共有产权经济适用房的试点。各地做法不尽相同，但核心都是让低收入群体在政府扶持下与市场真正接轨，达到既改善居住条件又避免以往政策缺陷的目的。 |
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