| 二手房惊现零首付二手房惊现零首付评估二手房需参照周边楼盘价格。图为一评估师了解市场行情。深圳商报记者 姜志强 摄 深圳商报记者 陆剑伟 时隔几年，零首付重现江湖。近日，有读者向记者报料，称二手房市场有零首付现象，记者同时通过短信、网络了解到，这种现象确实存在。 业内人士表示，零首付并不为现行政策允许。这种零首付多是做高评估价四成，银行根据房产评估值打七折放贷，从而变相实现“零首付”，本质实为骗贷，这种操作手法具有较高的风险。 中介热推零首付 “零首付的批量房：观澜湖高尔夫赛维纳公寓，共有３０套，单价仅１．３万元／平方米。业主承诺零首付还可高额贷款。”这是记者日前收到的一则“零首付短信”。 银行放贷早已收紧，这些零首付房源如何操作？中介陈先生对于记者提出的零首付疑问，表示：“确实可以操作，但是买家必须以公司的身份一次性买下３０套物业，然后转成消费贷款，由‘有路子’的卖家配合买家实现零首付和高额贷款。” 与此同时，深圳一些地产网站上也出现一系列似真似假的零首付。５月２９日，记者在网上输入“零首付”，出现１８５条房源，安居客网站上也有３９条零首付信息。这些房源多分布在宝安和龙岗，无一不是强调“零首付”。 记者随机进行了调查，联系上的中介都表示，该房源真实有效，可以做到零首付。 中介康先生挂单“龙岗天健现代城１３３平方米四房售价１４５万”，称这个价格可以通过评估公司“做高”四成，到银行贷款打个折，就可以变相实现“零首付”。当记者表示想购买公园大地时，他则表示，市场价格太高，做不了零首付。 “这套房子３５０万，我们可以帮你贷到３２０万甚至是跟房子售价相同的贷款。”黄小姐称南山现代城的零首付只有首次置业者才能做得下来，并要求记者先缴纳１０万元定金，就可以全力搞定剩下的事情。 张先生向记者开出几种公关费：想零首付购买半岛城邦的买家，根据置业的次数不同，需额外支出５万元、３万元的费用。 “做高”评估价变相零首付 记者综合调查了解到，部分中介推出的零首付有两种方式：一种是把评估价格做高，一般提高四成左右，银行按照评估价打个七折，就相当于零首付。如一套二手房成交价是２００万，首次置业者若想申请银行贷款，按规定须首付３０％即６０万元，贷款１４０万元。如果是二套房，则需首付六成１２０万元，贷款８０万元。但是，如果通过评估公司评估出房价为２８０万元，则以２８０万元的房价向银行申请到贷款，银行放贷７０％，即约１９６万元，自己付４万元，但是实际上双方交易的房价仍为２００万元，按照这么一操作，业主就可以实现“零首付”了。这种操作对象仅限于首次置业者。 另外一种就是用公司名义买下物业，然后转成消费贷款。这种方式操作起来较为困难，成本也较高，一般贷款年限为１０年，而上一种方式的年限可以达到３０年。 记者从专业按揭公司得到证实，上述两种方式都有成交案例。万通担保一工作人员表示，多是短线炒家做这些单，但是数量较少。 “这种成交案例在市场上很少，只有明显大幅低于市场价的笋盘才有可能做到，因为房产评估需要参照周边物业，这样才可能做出高评估价。另外一种就是冷门楼盘，即各区域内少有成交的楼盘，出售物业在做评估时可参考性比较弱，因此也有可能出现高于市场价的评估价。但是也有可能是中介吸引客户的一个噱头和手段。”世华地产市场研究总监肖小平说。 本质实为骗贷 从整个操作过程，不难看出，零首付有悖于现行政策。 记者辗转联系到一位深谙此类操作的业内人士，他告诉记者，零首付操作难度较大，必须要额外签一份合同“做高”成交价。“除了办理过户的阳合同，以及实际成交的阴合同之外，买卖双方还需要签一份给银行看的合同。买家需要按第三份合同先‘垫付’首期，在银行将首付款支付给业主之后，再由业主退还给买家。”上述人士说。 一律师则对整个交易过程涉及到三份合同表现得很谨慎，认为这本质上就是骗贷：“中间只要一个环节出了偏差，都将导致纠纷的发生，而整个交易过程本来就违法，买家有可能陷于‘哑巴吃黄连’的境地。” 肖小平认为，明显低于市场价的笋盘多存在户型、景观等方面的“硬伤”，性价比未必优越。此外，中介称其可以能帮忙拿到高额度贷款，只是中介人员单方面的承诺。置业者应具有高度的警惕性。 记者了解到，少数中介要求买家交付一定的定金和公关费用，无疑增添了交易风险。 相关 链接 评估修正参数“做高房价” 过去为了少缴税做低房价的案例屡见不鲜，如今为多贷款却要做高房价。记者从一些业内人士处获悉，事实上做高房价的情况由来已久，只是近期房产政策调整，二套房首付大幅提高，做高房价才变得比过去多起来。 和做低房价一样，做高房价也要签 “阴阳合同”，除了送到房地产权登记中心的“高价”合同，上下家之间还须签订一个秘密补充协议，声明并不需要支付那笔“做高”的房价款。至于这一不能见光的合同，往往由中介操作并见证。 据一位房产估价师透露，目前一般的估价师对二手房多进行“市场比较法”估价，需要参考周边楼盘、同一小区楼盘的最新市场成交价，并加入很多影响房价的“修正参数”：所处地段繁华程度、交通便捷程度乃至小区的绿化、楼层、朝向、房屋装修新旧程度等，这些都会影响评估结果。这就是中介所谓的“操作空间”。 综合各家中介提供的材料，记者梳理得出，要想实现高评估价、低首付，首要具备的前提条件是：一定要抢到超低笋盘。因为，只有价格超低的笋盘，在与银行谈判的过程中，才有更大的做高评估价的可能。 有可能成为超低笋盘的有：成交案例较少的冷门楼盘，有待城市更新待拆迁物业，以及刚入伙的、比较新的楼盘，尤其是处在较偏地段的楼盘，在刚进入二手市场时参照物少，可能有高于市场价的评估价。 |
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