萍乡房价到底是涨还是跌？国五条新政是继续吹大房产泡沫的乳化剂?

国五条新政是继续吹大房产泡沫的乳化剂

  众所皆知，从2003年到2012年，中国的房地产发展经历了几个跨越式的里程碑。

  2003年温总免除四大银行各项债务，并各注资一万亿充实资本金，让银行甩掉包袱，轻装前进。再此之前，朱总三年国企改革，大刀阔步拿下几千万产业工人（造就了近代史上最大的困难群体4050），推向社会，把国企所谓的老大难问题全部推由社会来解决，由个人自行解决。相应的国企也开始轻装上阵，开始进行所谓的改组与注资，由国有变成国控，大量的原国企管理人员摇身一变，成了新管理者，开始享受改革带来的超级红利。

  失去拖累的银行与国企宛如凤凰涅盘一般，焕发出了新的活力，就象脱了缰绳的野马一样，肆无忌惮，奔向它想要去的地方。

  社会中流传一句名言，要致富，先铺路。在上的人发出了强劲口号，在下的人则全力配合，专家、学者、媒体、各类官员及利益嗜血者们齐心协力共同把中国这条超级大船不断引向与西方政治、经济接轨的方向，努力推动它向目标靠拢。

  对中国而言，要快速发展经济，光靠发展实体是不行的，税收来得太慢了，没有钱如何满足欲望呢？因此，最快的办法莫过于进行大规模房地产开发建设。这就好比打麻将一样，打十元一炮与打一百元一炮完全是两个概念。同样的手气，同样的时间，不同的金额，最后的结果有可能就是几十倍的差距。

  老人常说，小赌移情，大赌乱性。对于人而言，冒险总是很刺激的事情，特别是进行这种有利又能升官的更是好上加好。一方面可以卷进无数人参与，激发人的冒险精神，把事情搞大，搞乱，才有机会进行混水摸鱼；二方面，可以满足地方政府发展所需要的大量资金，比以前全依赖按步就班的税收进行规划要强上数百倍，这种显而易见、立竿见影的功效让无数人跟风而上，从而形成全面开花局面。三方面，为官者，三年松花府，十万雪花银。同时也为自己的政绩添花加帽；四方面，也是最关键一个因素，可以快速达到自己的目的，而不会花更多的时间与精力。

  于是乎，十年间，房地产如火上加油般速的发展着，价格有如过山车一样，几年不到就翻了个儿。

  涨，成了社会最牵动人心的代言词。汽油涨，物价涨，物资涨，房价涨，全国涨声一片。就收入比而言，房价涨带来的后果最严重。一时间，遏制房价上涨就成了政府应该做的事情，于是相关调控就出台了。每次调控，总是群情激愤的时候，总是顺应民意的，总是喊着口号做事情的。大家翘首企盼着，盼着，盼着，当岁月静悄悄的从手心流走的时候，房价又穿着新马甲出来了。

  醒过神的百姓才发现，房价调控成了水中花，镜中月。慢慢的，百姓们也明白了，所谓的调控其实就是一种变相的促销手段，明面上打着造福民生，稳定社会，暗地里呢，则是地方政府与开发商及其利益团体进行新一轮涨价的尚方宝剑。

  地方政府是手心，老百姓是手背，手心手背都是肉，只是哪个更贴心，自己才最清楚。一方面要借发展来达到自己的目的，另一方面要靠发展来稳定社会情绪，避免经济下滑，造成更大的社会矛盾。就好比家长要同时面对家庭内部问题，处理协调亲人间矛盾，还要抽出精力应付外界干扰。对亲人，因为感情原因，很容易造成对一方偏袒，一方打压，造成两方产生对立情绪，更有甚者，不仅不缓和矛盾，反而故意制造或激发矛盾，造成不可收拾的局面或烂摊子。

  房产调控十年，是房价上涨过快、过猛的十年，是地方政府财政收入猛然增长的十年，是他们由勤俭到奢侈浪费的十年。我们知道，当人习惯了某种生活方式，随着惯性思维及这种生活方式给他带来的成就感或满足感，他就会努力维持这种方式，如果条件不允许了，他就会绞尽脑汁来想办法达到这种目的。打个比方说，某人已经习惯了大手大脚花钱，突然有人想要收紧他的钱袋子，他是不会屈从的，会想尽一切办法来抵制或不配合这种行为，一句话，想损害他的既得利益是不行的！

  我们用实例来看问题。

  这次新调控，表面上是为了减少既得利益者的收益，遏制炒房，事实上呢？这减少的收益，转化成了政府的税收，也就是说，给政府增加了收入。

  对于卖方而言，你要销售房子，你就得按政府规定的评估价（以前是指导价）报税，低于这个价格就无法成交。销售的房子高于市场价是无法成交的，低于市场价（除非房东急需用钱）的情况很少。

  对买方来说，他花市场价买的房子，他只交他应交的税，如首套房（1.5%契税，二套或以上3%契税），如果有5.55%营业税，则买卖双方都会协商，由买方出，但卖方把价格会再降一些，这样才能促进交易成功。如果碰到卖方房屋有20%继承税或赠与税，价格就更不一样。因为这交的税钱谁也免不了，都是要进入政府钱包的。

一、房屋，已满五年，且为或个人或家庭唯一一套，免营业税、免个人所得税。

二、房屋满了五年，但是不是唯一一套，则要交1%个人所得税。按国五条新规定，要查原值（比如说存量房，就是以前房改前从单位手里买下来的，那个时候有可能才花几千元或一万元（暂定为一万元）），报税就要按政府规定评估价进行。比方说，报税价为50万。减去原值一万元，收益增长部分为50-1=49万，那相应个人所得税为49万*20%=9。8万。只要房东销售这个房子，这9.8万就必须有人来承担，而政府就坐等渔翁之利了。

三、房屋有过交易，不满五年，再次转手出售。则有1%个人所得税、5.55%营业税（此为房东理论上交）；买方1。5%或3%契税，算下来，应交税费大概为8%-9.5%,，再加上工本费，土地交易手续费等，大概税费在9%--10%，即在政府规定的报税价（原指导价，现为评估价）基础上，要上交近10%成交价的税钱。

 举例：某房100平，以前成交价为60万，交易过户的时候，按政府指导价报税，可能就是20万，按相关的规定交税。现在指导价变成了评估价，比方说为6000元，则现在报税价就为60万，与原成交价20万相比，多了40万的增长收益。

 按本次国五条新规定，则收益增值部分40万*20%=8万。这8万元就是多出来的税收，只要想交易，就必须有人来出这笔钱，不论是买方还是卖方。另外还要加上营业税等，相当于出了60%*5.55%=33000元，再加上买方的1.5%或3%契税，最后结果就是总共交了8万+3.3万+（0.9--1.8万）契税=12.2--13.1万

 对卖方而言，要自己减少8万元收益，比拿刀子割肉还要命；对买方而言，市场价买的房子，还要多出8万元税收，那是绝对不可能接受的事情。就算最后协商下来，双方各退一步，卖方少卖4万，由买方全部承担税收，买方也不愿意，因为这4万元加上实际成交价上面，就等于自己高于市场价买了房子，心里自然是不舒服的事情。因此，能否成交就要打问号了！在具有一定选择的情况下（比如价格相差不大），买方就有了其它的想法，有可能就转而考虑买新房，虽然也许地理位置更远、配套设施没有或更差（如医院、交通、学校、超市或其它的），但是住新房的感觉与住别人住过的感觉是不一样的。当大多数人都有这样的想法的时候，开发商就笑了。

  花钱打广告都吸引不来的客户，政府一个政策就解决了！百姓还指望降房价，可能又成了梦境了！

  结果就是二个，要么干脆不买，要么就忍受更高的房价，就象股市拉高一样，接了高价位的票，只好自己握着，期待涨得更高！