| 赵海均：房价上涨的根源在哪里？ 房产调控已有几年了，期间政府采取了一系列史上最严厉的调控措施，百姓更是充满期待，然而实际情况到底怎么样呢？近日国家统计局发布的数据显示，11月份全国70个大中城市新建商品住宅中，价格环比上涨的城市超过了75%，达53个，较上月的35个有较大幅度增加，为今年以来最多。而央行关于房价可接受程度的调查显示，有多达66.6%的居民仍然认为目前的房价“高，难以接受”，仅仅有2.1%的居民认为“令人满意”，房地产调控的效果差强人意！ 其实如果我们从中国所处的发展阶段看，未来房价的上涨是必然的。当前中国正处于工业化、现代化和城市化三重叠加的发展阶段，而城市化是这个发展阶段的核心。 城市是人口、财富及文明的集中地。伴随着经济社会的发展，城市化成为全世界的一个普遍现象。城市化，又称城镇化、都市化等，说得通俗些，一方面原来的大城市要加快升级改造，成为更好的城市，而另一方面其最直观的表现便是农村人口不断转化为城镇人口，城市规模日益扩大。 中国正处于一条城市化的高速公路上。2011年，中国城市化率首次超过50%，达到了51.67%。若以1980年城市化率近18%为起点，中国的城市化以年平均1%的速度推进，预计到2020年，中国城镇化水平将达60%左右。城镇化率从30%提高到60%，这一发展阶段，英国用了180年左右的时间，美国用了90年左右，日本用了60年左右，而中国可能只需要30年。2000年至2009年，城市建成区面积增长了69.8%，城市建设用地面积增加了75.1%。尽管如此，但目前中国的城市化水平仍非常低，达到城市化均衡状态要到80%。按照现在以1%的速度增加，还需要二三十年的过程。 与此同时，房地产市场也得到了迅猛发展。数据显示，我国房地产价格由1987年的411元/平方米上升为2010年的5032元/平方米，年均增长高达21%。总体来看，房地产价格呈现出与城市化水平基本一致的变动趋势。 在市场经济条件下，城市化通过以下几个作用机制影响着房地产市场的供求关系，进而作用于房地产的价格： 首先，城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民。1978年以来，我国每年约有1500万农村居民转变为城镇居民，形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外，还有大批农村剩余劳动力涌入城市。据中国农民工监测调查显示，2009年度全国外出农民工达1.4533亿人。他们虽未真正成为城镇居民，但常年居住于城市，从而带动了相当的城市住房需求。城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求，譬如，办公、机关、社会服务、医院、学校等方面的用房快速增加；随着收入水平的提高，城镇居民对更高生活品质的追求，也引致不断改善原有住房条件的要求，从而增加了住房需求量。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用，必然带来城市房地产需求总量不断扩大。这一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。此类上涨可称为需求拉动型。据预测，未来10年，每年新增城镇人口将达到2000多万人，每年需要商品房至少是6亿平方米以上。 其次，快速城市化导致城镇用地紧张，推动房地产价格上涨。城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，且我国城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗费更为突出。1996年—2008年，我国城镇人口年均增长4.1%，城市建设用地面积年均增长达6.2%，土地使用速度超过城镇人口增长速度。由于城镇土地资源总量有限，大量的用地需求自然会推动土地价格上涨，使得城市土地拍卖过程中“地王”频频出现。土地价格上升必然推动房屋价格上涨，此类上涨可称为成本推动型。 由此可见，从长期来看，城市化是带动房地产价格上涨的重要推动力。而拆解过去31年的城市化，城市化率的提升速度在1980～1989年间为0.68%，1990～1999年间为0.45%，2000～2009年间为1.43%，但是在2010～2011年的两年之间，城市化率“跳升”了4.67%，超过1990～1999年的十年之和！在2000－2011年间，城市房价刚性上升的背后就是城市化率的提速。大城市的房价上涨将持续到城市化基本完成。也就是说，起码还会持续二三十年。 尽管城市化必然带来房价的上涨，但是，反过来讲，在不可避免的城市化趋势下，我们要控制好城市化的质量，把握好城市化的速度和方向，让城市化与房价相协调、相和谐。房价上涨的根源在于不和谐的城市化。在新的发展阶段，城市化要由重数量的外延式扩张到重质量的内涵式发展转变。 保障城市化的可持续健康发展，需要采取综合对策。包括深化财税体制的改革，改变地方政府对土地财政的过度依赖，形成多层次的住房供应体系，使房地产“去泡沫化”，让房价回归合理价位；采取均衡的城市发展模式，做好产业发展和社会发展规划，防止“大而全”的大城市化，发展有产业特色和文化特色的中小城市，改变人口过度集中的局面，同时发展城市集群，发挥城市集聚规模效应，对“大城市病”进行标本兼治。同时，也要在推动沿海产业向中西部转移的过程中，推进劳动力输出省份的农民工的回归，让更多的农村剩余劳动力就近转移，减少社会代价。应对城镇化进程中的“半城镇化”问题（在超过50%的城镇化率中2亿多农民工实现了职业转换和地域转移，但还没有实现身份转变），要加快教育、医疗、住房、社会保障体系的改革，改善城市农民工子女的就学条件，降低入学门槛，构建适合农民工特点的医疗、住房及社会保障制度，鼓励农民工用创业带动就业，实现农民工的市民梦、安居梦、创业梦。 相信中国经济经过不断的调整，必定能够以全新的面貌出现在世界经济舞台，中国的经济、城市化和房地产业的发展也必定能够走上一条更加健康发展的道路，我们对此充满期盼和信心！ 归巢观察室 |
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