萍乡房价涨势的六大力量

   先来自我标榜一下。长期跟踪本博客的朋友会发现，我对房地产市场的分析和预测是非常准的。远的不说，就拿最近的来说。例如，本人在今年6月写了一篇《年中观察：底部放量——房地产转好的标志》的文章，预测我国房地产市场见底，即将向好的方向转化。到了10月就很明显。11月全面开花，冬天里的一把火。，北京、上海等地房屋成交量同比大幅上涨，几乎翻番，12月的成交量估计也不会太差。再如，前天财政部长谢旭人表态说要简化房屋“环节税”，简化税种，降低税率。其实，按本人的理解，还不止这么简单，估计还要缩短纳税时长。这和本人的努力分不开的，去年我撰写了《关于我国房地产可持续发展的建议》，其中一条就是降低房地产交易环节税。今年我与本博发表了《谎言与真相：我国房地产市场调控的再批判》，指出我国房地产调控政策多数是伪专家们的歪招，它们根本不懂房地产市场运行的内在逻辑，缺乏科学性。最重要的是本人的论文《试论“卡住需求，放开供应”的房地产市场调控组合》（http://blog.soufun.com/24032360/15716852/articledetail.htm），其中开宗名义地提出现行的“房屋交易环节税”形成二手房的堰塞湖，像拦水坝一样，推高了房价，并逼迫刚性需求者们购买新房，承担高房价的煎熬。这就是“伪专家们”为刚性需求者呐喊的结果。本人把这篇文章传给董藩教授交流，然后通过关系人转交给建设部相关部门，并在《房地产金融》杂志发表。

   上面所说，似乎扯远了。其实一点也不远。因为，如果你相信我，你就离真理不远了。与别人分析不同，本人的结论一半来自于实践，一半来自于理论，是理论和实践相结合的产物。如果你有幸读本人的书《中国房地产市场全息解读》，就更能感觉真理的朗照了。

   言归正传，为什么说中国的房价要继续上涨？

   （1）宏观方面，党的十八大确立了到2020年，我国GDP和人均收入翻一番的宏伟目标。这意味着什么呢？如果我国的用地结构不变，城市的经济密度要翻一番多，可能要翻两番，因为现在我国第一产业的产值只占GDP的10%。经济密度翻两番意味着什么？如果写字楼物业不增加、商场不增加，住宅不增加，经济密度翻两番，那么物业价格会涨到什么程度呢？8年以后，房价会上涨4倍，谁都不会相信。但这是千真万确的数字。实际上，我国的用地结构不会一成不变，产业也不会在一个地方长期积累，它会外溢，向估值洼地溢出。即使溢出，城市的经济密度会继续提高，只不过达不到4倍的程度。即使上涨2倍，也会让我们惊讶不已。尽管你不相信，这是即将发生的事。除非你怀疑共产党的能力，怀疑我们社会主义道路。

   （2）我国即将启动新型城镇化。按照中央的部署，积极稳妥地推进我国的城镇化，带动40万亿元的投资（专家们估算）。新型城镇化道路包括产业化、农业现代化、市民化。农民变身为市民，分享社会进步的成果。将来农民有两重身份：产业工人＋现代农民，他们居住在城镇，开着轿车回到田间地头种田。对农村稍有了解的都知道，现在我国的农业市场化程度很高了，种麦子，一天时间搞定，收麦子，一天时间完活。秋收秋种最多5天时间，而且只要出钱，打个电话就有人上门服务。所以，国家推行的城镇化是社会主义新农村的升级版，社会主义新农村建设热火了一阵子，但效果不好被叫停。城镇化应该是更大范围的逐渐的合并过程，村庄缩小、逐步消失，城镇发展起来。就好像美国的农场一般，农民、农业完全进入到现代大生产环节。认识不到这一点的，会得出三四线房地产市场崩盘的恐怖结论。认识到这一点的，就会看出希望来，城镇化将是房地产发展的希望所在。比如最近炒作的3.2亿存量商品房问题，咋听挺吓人，其实我国每年消化11亿平方米的商品房，3.2亿平方米一个季度就消化完了，值得可怕吗？有些人看到最近大城市房地产火热，就说这些房子集中在三四线城市，加以极力唱衰。可让他们失望的是，政府有解药。这正是城镇化低成本发展的资本。理解了这一点，就看出了房地产的希望。

   （3）我国的城市化还有很大的发展空间。今年我国城镇化率达到51%,可专家们推算，按户籍计算，城市化率才30%多，有2亿多的农民被城市化了。这两亿多的农民就是内需的真正动力所在。试想，当他们的收入翻番，是不是可以在县城为子女买房？是不是有能力在城镇过上小康生活？不然，何谈建成小康社会？6000万个家庭，需要多少城镇住房？按现在的建设能力，至少需要8年的时间，才能为他们建设舒适的居所。这还不算城市原住民的新增需求。现在的问题是，很多人拿城市家庭拥有住房套数测算，认为房屋即将过剩。其实，从总量上，这是不对等的。因为，我国自房改以来，新增房屋总量也就是100亿平方米左右，总量看，仍然是短缺的。不然，我们无法解释房价仍然居高不下，成交量持续放大这样的现象。

    （4）2012年下半年以来，我国房地产市场复苏是在史上最严厉的房地产政策的淫威之下发生的，投资性需求基本本抑制，基本靠刚性需求支撑就能获得如此之成效。这说明了什么呢？说明刚性需求仍然相当强大，并不像有些人理解的那样弱不禁风。试想，如果政府释放一点放松管制的信号，投资性需求被激发又该如何？是不是又会拔地而起？它昭示我们，政府有足够的手段调控房地产市场，并不会像有些人描写的那样，房地产会一泻千里。就连美国都在设法抬举房地产市场，中国政府难道不知道房地产市场的厉害？有些人拿鄂尔多斯、温州房价下降说事，是缺乏分析头脑。两个地方有一个共同特征，实体经济出了问题，经济模式不行了，倒逼着企业家们把房子卖掉去救实体经济。或者如鄂尔多斯，煤炭价格下跌，无法支撑高房价。房价绝不会自己掉下来，肯定支撑力量没有了，大厦才会倒塌。试想，我国实体经济、发展态势，有问题吗？如果有问题，我们可以得出悲观的结论，如果没有问题，我们完全可以乐观。

    （5）可能很多人没有考虑另一个问题，就是“消费升级”。现在，国家大力提倡优先满足刚性需求，规定了90平方米的房子占总套数的70%。试想，如果再过8年，小康社会建成，是不是现在住小房子的要升级换成舒适型的豪宅，120平方米以上的大户型。其实这个苗头在大城市已经发生了，有些大户型卖的反而好。这将会增加需求，是购买力增加的又一个支撑力量。

   （6）就是短期来看，任志强先生所谓的供应不足论,他预测明年3月房价将大涨，甚至暴涨。其实11月份的成交已经表明甚至到不了3月份，房价就开始上涨了。由于国家实行了历史上最严厉的房地产市场调控，社会普遍认为会把房价打下来。该政策的结果是，房价暂时停止上涨，可把房地产企业吓坏了，看不清形势的开发商放慢了拿地热情，降温了开发热情，放缓了施工进度。诸多数据表明，去年年中到今年10月份之前一年多的时间，开发企业拿地和开发的热情不高，整个经历一场加快“去库存”过程，低价走量，优先确保资金链稳定，例如浙江绿城。经过10月、11月，甚至12月的消化，房地产存量在减少，开发项目在减少，那么再过2个月，过了春节，市场供应大幅度减少，房价不上涨是不可能的。

    此外，还有一个房屋供应结构问题。例如，很多人说某市房价不涨，甚至下降，关键要看该地成交的房屋中，市中心楼盘和郊区、远郊区楼盘的比例，如果再某阶段，郊区楼盘占比高，市中心楼盘很少、甚至没有，房价即使不涨，也表明该城市房价上涨了，我们称之为暗涨。可是，那些动辄喊空房地产市场的人谁认真思考这些问题呢？

    综上所论，本人的结论，仍然认为我国的房地产市场充满阳光。虽然局部有问题，甚至泡沫，但遮不住太阳。