业内预期二季度房地产政策微调限购年限或放宽

2012-1-8 22:35| 发布者: 归巢资讯| 查看: 2417| 评论: 0|原作者: 童峰

摘要: 周亚霖张延龙康怡　　房地产调控的风向微转。　　本报采访的相关人士大都称，中央政府将对现有房地产政策进行微调。　　支撑他们做出上述判断是他们坚信，2012年在稳健的货币政策基调下，放宽房地产调控不会导 ...

周亚霖张延龙康怡　　房地产调控的风向微转。
　　本报采访的相关人士大都称，中央政府将对现有房地产政策进行微调。
　　支撑他们做出上述判断是他们坚信，2012年在稳健的货币政策基调下，放宽房地产调控不会导致2009年房地产市场“一飞冲天”的光景再度上演；与此同时，2011年房地产市场史无前例的严峻调控，已给地方政府带来巨大的财政压力及债务风险，由此增加经济放缓风险及相关的失业问题，正在引发更多的担心。
　　接受采访者普遍认为，决策者对地产继续降温所引发的问题在“两害相权”进行思考之后，第二季度对地产调控略有放松也成为了被采访者预判的主流。
　　对首次置业的贷款放松，适当放宽外地刚需购买者限购资格，成为预期中政策微调中率先出现的措施，但力保刚需，抑制投资投机的基调依然不会改变。
　　此前，2011年12月23日，住建部部长姜伟新在北京国谊宾馆举行的全国住房和城乡建设工作会议上，对于房地产调控取得的成绩予以肯定，同时称调控的总体态势将会延续。
　　然而，对于首次购房，姜伟新给出了区别对待的信号：“支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求，且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。”
　　1月4日，人民日报刊发了来自国务院发展研究中心的署名文章“以‘鼓励消费、抑制投机’为目标，适度调整房地产调控方式”。
　　信号
　　在资金层面，微观层面也感受到了一些微妙的变化。
　　中骏置业常务副总裁李维告诉本报，他感觉现在四大国有银行审批房贷的速度快了一些。而一家全国性房地产公司的高管则告诉本报，现在银行对于开发贷放款和房贷审批速度比2011年第三季度快了很多。他们认为这和12月初降低存准率有关，而因此释放的银根，相当一部分钱会流到房地产上去，宏观调控政策上的放松也让地产界人士在寒冬看到一丝希望。
　　房地产大佬潘石屹(微博)则在微博中“闪存”了一句话：“房地产信贷将会在春节放开。”虽然没有更多解释，但一向对于政策敏感的潘如此发声，绝非空穴来风。
　　早在2011年11月北京环渤海钢铁论坛上，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康的发言颇有深意：“这个部长强调相关的信息条件具备了，限购会被其他条件替代，这个逻辑在很多领域里都有启示性的。”
　　数日后，在过去一年中扮演了政策“出声口”的北京房地产协会秘书长陈志则在公开场合积极呼吁，将外地人在北京购房的资格限制从连续纳税五年变成三年。这被视为是一种借助行业协会向中央试探口风的行为。
　　在市场人士看来，去年下半年佛山的限购放松政策尽管被中央政府迅速叫停，但实际上已经成为地方政府面对巨大压力的一个试探性举动。近期，中山限价的叫停被当地开发商暗自叫好。在中山取消“最短命”的限价之后，雅居乐地产立刻将其在广州一个项目停止了甩卖，将原本的价格从11000元每平方米回调到了16000元每平方米。在他们看来，广州项目因为价格上调导致回款滞后的影响，完全可以通过中山项目来消化掉。
　　从经济放缓到就业压力
　　现在，由房地产相关收入锐减导致的财政乏力，特别是直接以土地出让收入为收入支柱的市一级财政的乏力而引发的一些现象开始引人关注。
　　在河北首府石家庄，市财政资金匮乏和市场流动性紧张直接导致了高速公路的停工。
　　该市计划的五条高速公路，只开工了两条西柏坡高速和西阜高速(连接西柏坡、阜平城南庄与五台山的高速公路)，西柏坡高速已经正式通车，但西阜高速于2011年4月份开工建设后，很快便处于半停工状态。
　　知情人士透露，因为没有资本金，正式开工不久后，西阜高速始终处于半停工的状态，沿线的征地拆迁所需的款项，也没有着落。
　　2011年年初，石家庄市交通运输局局长贾连海在一次工作会议上宣布，全市高速公路的总投资计划年内完成127.3亿元，接近“十一五”的总和。临近2011年年底，年初制定的宏伟目标铁定是难以完成了。
　　而这种大量的投资建设在过去的几年在大部分省会城市莫不如此。
　　一家大型地产公司的高管在近期项目推进中就发现了一个规律，在他们项目布点的诸多城市中，凡是过去有大规模的基础建设投资的城市，地方政府都显得“求资若渴”，譬如合肥、大连。还有一些中小型城市也显示出对资金的巨大渴求，连云港(4.09,0.04,0.99%)、盐城等等。据悉，在合肥，2008年间出现的开发商拿地可以分期付款的政策又再次重现。
　　中心城市的日子也不好受，以北京为例，前三季度GDP增速垫底。2011年前三季度GDP增速倒数后三位分别为北京、浙江、广东。这些区域无一不是限购的重点。从沿海到中西部，从中心城市到二、三线城市，进入2012年，保增长的基调使得地方政府面临的压力愈加严峻。
　　林松立说，房地产调控造成土地出让收益大幅度下降，地方政府投资随之大幅度下降。投资40%是由地方政府提供的，7%来自中央，如果地方没有钱了，那投资增速自然就放缓了。他认为，未来五年，地方政府的投资仍然必须依靠土地出让收益来支撑。
　　而过去一年，相当大部分城市因为调控而造成的土地流拍和土地收入锐减是一种常态。
　　北京中原市场研究部统计公开数据显示，2011年，大部分城市土地收入都出现了明显下调，其中超过千亿的两个城市：上海土地出让金为1204.9亿，同比下调20.4%，北京土地出让金为1055.1亿，减少了35.8%。全国主要130个城市，年内土地流标达到了900宗，其中居住类流标达到了420宗。总流标数量相比2010年的280宗上涨了2.2倍。
　　经济增速放缓可能引发的失业问题，成为关注的焦点。“房地产不会垮，也不能垮”，陕西省房地产研究会会长王圣学说，“情势又回到08年底保增长、保稳定、保就业的基调，但又不能像当年一样发票子、上项目、刺激需求，特别是房地产行业的大规模救市。”
　　王圣学说，目前保增长和稳物价压力并存，增长如果降低到8%以下就会危及到就业。“房地产行业产业链太长，涉及七八十个行业，几千万人就业问题”，他说。
　　据记者了解，目前，许多装修公司已经开始歇业或裁员。一家上市的房地产公司的总裁告诉记者：在他周围，很多地产老板都开玩房地产业协会理事、重钢朵力房地产公司董事长黎伟，如果房地产带动的64个行业都受到影响，从而引发的失业问题会是政策制定上最先考虑的。中国正处于一个战略机遇期，政府不会容许高失业率的出现。而调控的放松可能就在2012年第二季度。他认为上半年房价回稳，下半年房价将回暖。
　　渣打银行(微博)中国区经济学家李伟也称：如果经济基本面不佳，对房地产调控可能会有适度的放松。而同时，渣打银行还预计中国将在2012年头几个月经历重大的经济降温，但受到大政方针的推动，会出现反弹，中国2012年GDP的增幅将从9.2% 降至8.1%。
　　之前渣打曾成功预测中国将在12月降低存款准备金率。因此，两会被认为是一个很重要的时点，而政策发酵到最后落地还需假以时日，所以2012年第二季度尤为关键。
　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为：靠投资拉动的经济增长模式就没有改变过，强调经济结构转型，这些话都说了很多年了。他预计对房地产调控会有一场中度的放松的到来，可谓是外紧内松。毕竟今年的基本面不容乐观，他观察第一个重要时点就是2012年两会之后。
　　林松立则认为：2012年二季度就会有对地产的被迫放松。他认为信贷投放，政府能允许的额度为8.5-9万亿(无论经济如何下滑)，远低于投资增长所需，而且2011年房地产开发贷艰难，2012年下半年起极有可能放开——难以想象一个占据20%以上投资比重的支柱行业连续两年很难贷款。
　　微调
　　“政策不松动，市场就不会变”，王圣学说，“但也不用过于悲观，最有可能的事情是对政策进行适度调整，比如一些过分严厉的限购措施会松动。毕竟，长期的行政干预不符合市场规律和规则。”以政策风向标著称的《人民日报》在1月4日发表文章称要“适度调整房地产调控方式”，无疑亦支持了这种看法。不过市场人士也表示，从各方态度看，政策全面放宽的可能性并不大，稳定房价仍是这一轮漫长调控的主目标。
　　除限购外，另一种放松的可能是信贷政策。某大型国有银行内部人士和某家信托公司高管称，对于刚需的，信贷政策可能会放开，譬如首套房的贷款政策。
　　一位北京金融圈的资深人士告诉记者：他们圈子里很多人都打算在七、八月份买进大量的地产股，赌一把。
　　中国银行(2.96,0.00,0.00%)(微博)的一份2012年第一季度中国经济金融展望季报也呼吁“可以考虑对政策进行‘结构性’微调：首先，针对首套房贷制定实行结构性宽松政策，降低首次置业者的首付比率，加大对首次置业者的利率优惠力度，以促进刚性需求对房地产平稳发展的支持作用。其次，在制定限购政策时，不应以‘户口’为唯一条件，还应考虑居住年限久、纳税记录完整和连续的常住人口。再者，鼓励商业银行加大对保障性住房建设的资金支持力度，以促进房地产投资的平稳增长”。
　　那如何保证原来抑制投资投机的主基调不改变呢？
　　房产税逐渐铺开会是一个抑制投资投机，从而又能改观土地收入锐减这个窘境的办法。40个重点城市个人住房信息系统2012年上半年要实现与住建部联网。住建部已经初步完成系统应用软件的开发，并开始启动了部分重点城市与住建部的联网工作。这些都是房产税全面铺开的一个征兆。
　　声音
　　绝大部分人士都认为；对地产调控大方向上是不会改变的，调整还是微小的。实体经济中大量资金进入地产导致空心化以及房屋消费过高对消费的挤压，这些都将成为经济增长模式改变的畔脚石。
　　上一轮房地产过快增长所带来的阴影，仍然笼罩在许多人的心头，一位发改委官员告诉记者，按照他的判断，房地产开发贷和信贷不会放松，甚至会更严厉。而一位接近住建部人士告诉记者：至少不会出台更严厉的政策。
　　华远地产(3.45,0.31,9.87%)董事长任志强(微博)称，房地产调控放松不是容易事，起码住建部不会松口。之所以住建部强调“首套住宅应当优惠”，是因为对于首套住房的利率优惠，本来就写在“国八条”里，不是新东西，但是在2011年10月份，银行却提高了对于购买首套住房的利率，这是导致房地产下滑的直接原因，对于购买首套住宅利率回到2011年10月前的优惠程度，并不是什么新的调整，本来就应该那样。
　　一家大型房产公司的高管认为：对于今年的楼市调控，还是不能太乐观，房地产这个财税工具的边际效应在降低，负面作用却不断地加大，才引发了今年最严厉的调控，所以不要太强调房地产在决策者心目中的重要性。
　　清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明说，“因为他们(认为调控会放松者)根本不知道房地产对中国经济的破坏程度有多大。房地产早就已经不是支柱产业了，泡沫投机造成各种资源的恶性倾斜，社会风气的败坏，这是当前的情况，造成老百姓生活负担的加重，长远来看情况更加糟糕，日本就是一个典型，下一步这个泡沫肯定会崩溃”。
　　大部分人的看法是，“过度救市不对，一把卡死也不对。现在应该对2008年那次救市的影响进行研究，不能再犯过度救市的错误，要进行反思。”