| 二手房量减价升藏玄机 限购限贷之下，住宅二手房市场的冬天似乎来得更早一些。在深圳，二手房成交状况惨过2008年，据当地自由地产评论人丁延平观察，近4000家中介店铺已倒闭过三成。合肥，住宅二手房每个月交易量不足千套，而去年同期达3000余套。 郑州的情况也不容乐观，与去年同期相比，今年前三个季度，住宅二手房的成交量已锐减四成。然而，与成交量锐减同时存在的，是成交均价同比上涨近两成，且部分区域一二手房价格倒挂明显。市场诡异，迷雾渐重。 住宅二手房成交同比降四成，价升两成 据统计，2011年9月，郑州市市区住宅二手房累计成交1583套（间），同比下降39.5%，环比下降25.7%。成交均价为5089元/平方米，同比上涨20.4%，环比上涨3.2%。纵观今年前三个季度郑州市市区住宅二手房成交曲线，与去年同期成交曲线作对比，会发现整体成交量下滑趋势明显，下降约四成。2011年前三个季度，郑州市区住宅二手房累计成交11578套（间），累计成交面积为142.34万平方米，累计成交均价为4671元/平方米。与去年同期相比，成交量下降42.5%，成交均价上涨了17.2%。 尤其是4月，在郑州限购令落地的第二个月，成交量同比下降44.3%。而在成交价格上几乎是一路上扬，直至今年9月突破5000元/平方米大关。这说明，限购加上限贷，的确对市区住宅二手房的成交，造成了较大的颓势影响。 还有一点值得关注，就是今年3月，即郑州限购令颁布的当月，郑州市住宅商品房成交总量上，二手房交易占交易总量的三分之一；此后占比逐渐下降。这说明二手房市场是渐次受到了政策的影响。 店面萎缩经纪人“出走” 今年4月，记者在采访中发现，已有小型中介机构开始另寻出路，希望把公司转给规模较大的中介机构。半年过去了，市场又发生了哪些变化？ 原来在东明路与郑汴路交叉口周边，二手房中介门面几乎一家挨着一家，而近几个月，不少门面已经改头换面，换了老板、换了生意。10月25日下午，记者走进其中一家二手房中介机构，里面冷冷清，没有客人。原来溜着墙摆放的中介经纪人的座椅，如今大部分是空着的。墙上贴的房源信息也比以往少。 记者随后电话联系了美华房产董事长乔小勇。据乔小勇介绍，近半年来房源量变化不大，但是成交量下滑较严重，这一点从数据上就可以直观地看出来。没有成交量，就没有经济收益，因此各二手房中介公司都在缩减门面，多的已萎缩了半数，大部分萎缩量在20%~30%。中介经纪人的“出走”也比较明显，“至少有50%的人离开。”乔小勇说。 二手房市场的冬天来得似乎比一手房市场更早一些。美华房产作为一家实力较为雄厚的中介机构，在面对如此冷的市场时，作出了哪些反应？乔小勇说，美华房产一直把主要业务布局在主城区，自限购以来更加大了对主城区的布局，主城区新房少而二手房多，因此美华房产受影响不大。此外，美华房产加强与开发商在一手房房源方面的合作。“到今年年底，打算有计划地收购一些小型中介房企。”乔小勇说，“行业洗牌势在必行。” 交易量萎缩说明拐点临近 对于成交量锐减、成交均价上涨，刘社认为这样的数据结果是合理的。在限购限贷限价的三限政策影响下，部分区域二手房的竞争力的确不如新房。而在价格上，二手房的上涨幅度并未高过一手房的上涨幅度。成交量下降四成，在刘社看来，说明房价已临界拐点点位，楼市调控成效显现。 刘社说，楼市调控的规律从成交量下降开始，这个阶段将持续半年至一年，而后是价格微跌，最后是价格的快速下跌。刘社也注意到近两三个月以来，二手房中介的日子不好过，没有交易量就没有佣金，直接导致店铺萎缩和裁员。但是这种情形还将持续一段时间，至少在明年换届之前应该保持政策维稳。目前购房者要做的就是多观察慎行动。 也有业内专家分析，一手房优惠较多，导致二手房市场在限制条件下竞争激烈，对非首次置业群体影响很大。因为首次置业方式可以多样，需要考虑的问题比较少。而一旦买了二手房，以后想要买一手房就受诸多限制。此外，购买二手房还要缴纳4%的契税、1%的个人所得税、1%的贷款服务费，五年以下的房产还要缴纳5.6%营业税，以及向中介缴纳2%的服务费，算下来价格涨上去不少，也让一些购房者在出手前三思。 |
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