广州楼市低迷高价房产却频频出现

2012-1-2 07:31| 发布者: 归巢资讯| 查看: 2353| 评论: 0|原作者: 小张

摘要: 广州楼市低迷高价房产却频频出现据网易房产监控阳光家缘数据显示，今年9月的成交量遭遇“滑铁卢”，与去年同比大幅下降49.2%，跌幅将近五成。而最新公布的10月份成交数据则显示，10月网签成交量为6157套，与去年同期 ...

广州楼市低迷高价房产却频频出现据网易房产监控阳光家缘数据显示，今年9月的成交量遭遇“滑铁卢”，与去年同比大幅下降49.2%，跌幅将近五成。而最新公布的10月份成交数据则显示，10月网签成交量为6157套，与去年同期销量17214套相比下滑64.2%，业绩甚至不及今年9月份6412套。
　　值得注意的是，10月成交量的大幅持续下跌，而楼市成交均价仍保持在11798元/平方米的高位，尽管环比有所下降，但仍高于去年同期。楼价的坚挺表现最主要的原因是10月份豪宅市场的几宗大额成交拉高了均价。上月中旬二沙岛的宏城花园以拍卖的方式售出最后一套一手别墅，该别墅以13.439万元/平方米的天价打破了珠江新城颐德公馆保持的9万元/平方米均价记录，总价达到了1.799亿元。这也直接大幅度拉高了越秀区的均价，使得越秀区均价达到57211元/平方米，环比增长了145%。若剔除宏城花园13.439万元/平方米最高单价对数据的影响，广州今年10月份均价则为11572元/平方米，低于去年同期。
　　可以说豪宅市场的成交在近期楼市中非常亮眼，记者从各种渠道获悉，除去宏城花园别墅卖出天价外，市区内仍有其他大型豪宅盘也有较大数额的成交。在楼市寒冬中，豪宅盘的异动格外引人注目。
　　一边量价齐跌一边捷报频频
　　除着住宅市场低迷持续，豪宅行情本来并不怎么被看好。据仲量联行发布的第三季度市场报告就称，豪宅市场成交低迷，市场观望气氛浓。与持续走低的住宅成交一样，豪宅盘的成交数据也不尽理想。
　　从仲量联行公布的数据显示，广州三季度豪宅一手成交约500套，尽管同比去年减少了32%，但却较二季度增加了31%。而据经纬研究中心的统计数据显示，在10月15日至21日一周之内，所监测的广州豪宅项目成交仅为84套，签约面积12126平方米，环比减少44.94%，而别墅成交仅为8套，合计签约面积2807平方米，环比减少51.27%。据相关数据显示，截至10月20日，广州十区二市在售别墅盘共有62个，存量别墅4627套，按9月份成交75套的销售速度计算，消化存量别墅就需65个月。
　　值得注意的是，与数据上的难看相对应却是部分高端楼盘的创高。久无成交的二沙岛豪宅区就在上个月月中以天价卖出了最后一套别墅，而总成交价接近1.8亿元。与此同时，近日记者也从相关渠道获悉，广州临江的某高端别墅盘也即将签下接近2亿元的销售大单。而除了市区之外，别墅盘云集的广州周边区域也动态不断。清远豪宅盘狮子湖的别墅“楼王”在近日就被一神秘买家斥资1.26亿元买走。
　　天价频频出现甚至有种豪宅盘旺季来临的味道。但事实上，记者近日针对广州中心城区的白云、天河、越秀、番禺等豪宅盘在10月的成交数据调查发现广州各大豪宅无论在销售上都没有走旺的迹象。
　　目前广州市中心区域在售的别墅盘只有帝景山庄、珠江璟园、大一山庄、万科红郡等少数几个。而网签数据统计显示，帝景山庄、万科红郡在10月均无成交，而珠江璟园10月仅成交2套，均价46323元/平方米。
　　除了别墅以外，市中心区域豪宅盘还包括天河区的三个高端住宅凯旋新世界、颐德公馆、汇景新城龙熹山以及越秀区的新盘爱群荟景湾等等。在10月，上述几大豪宅盘成交并不理想，颐德公馆、凯旋新世界和汇景新城龙熹山网签分别是2套、8套和17套。而爱群荟景湾则无成交数据。
　　一边是成交的萎缩，另一边却是豪宅高价成交。有市场分析人士称，高价豪宅成交只是个别现象，出现豪宅旺季的可能性很小。事实上，据报道称，近期二沙岛成交的天价别墅，买家有可能是公司机构。而记者获悉，另一临江高端豪宅即将成交的销售大单也是与一家公司签订。有地产中介告诉记者，由于受到限购的压力，不少买家开始以企业的名义购房。“而买的一般都是别墅或者是豪宅，而且身份一般都是私企的老板。”
年末市区或现豪宅供货大潮
　　事实上，由于市场成交乏力，广州的高端豪宅盘开始出现分化的迹象。不少新盘采用“拖延战术”，不但放缓开售日程，同时也降低入市门槛。据记者了解，天河区几个新盘本来预计开盘的时间都是在10月前后，但直至现在仍然处于蓄客阶段。这些高端项目将在年末集中爆发，而在今年剩下来的两个月时间有可能演变成市区豪宅大汇演。
　　据相关数据统计，从十月到今年底，广州十区二市即将推出的别墅新盘有10个，其中市中心区就达到4个，这些中心别墅盘极有可能成为下半年别墅市场的主角。
　　广州市区别墅、类别墅产品近年来的供应量一直非常少，目前仅有合生帝景山庄、颐和高尔夫庄园等少数项目在售。而在未来两个月时间内，市区预计将有4个别墅新盘推出，而且都是打着高端的旗号。近日已正式开盘的富力唐宁花园，却并未第一时间推出别墅产品，只是开售洋房，折后均价22000-23000元/平方米，并附带6000元/平方米的豪华装修。另外颐和集团旗下的两个别墅项目——颐和山水和颐和大院也预计在年前推出，其中颐和山水规划建120-150栋的独栋、联排别墅，首期将推近30套。颐和大院则以双拼和联排别墅产品为主。
　　更值得注意的是位于白云大道的大一山庄，虽早已取得预售证，但却迟迟不推出市场。
　　除市区外，郊区也有不少别墅新盘、新货上市，主要集中在增城、花都、从化三地，包括增城的中信香樟墅，花都的祈福黄金海岸、金碧御水山庄、合生熹景半山苑等。
　　■记者观察
　　亮眼的只是局部
　　近日不断的豪宅天价成交信息仿佛是要重建“豪宅抗跌”的神话。无论是二沙岛还是其他临江一线的豪宅盘，甚至于番禺，远至清远的豪宅项目，都有不少理想的成交数据传出。但这最终可能也只是反映出市场的一部分状况，甚至在豪宅市场中，也只能“窥其一斑”，并非全部。
　　记者在10月的成交数据中发现，除了少数成交非常理想的高端项目以外，其他的豪宅项目只能用惨淡来形容。在天河、白云、番禺几个别墅盘以及高端住宅盘比较集中的区域，在10月的成交都非常的冷清，基本处于“开张难”的状态。本身豪宅就属于少数人的置业目标，而现时在限购令的压制之下，无论是想买还是想卖都非常困难。
　　但是近期部分豪宅项目较为亮眼的成交表现，的确给市场带来了一些新的信息。特别是二沙岛天价别墅的出让，以及一些临江楼盘的大额成交，都显得有点不同寻常。按照一些业内专家的分析，照正常情况来看，能买得起豪宅、别墅这些高端住宅的客户，一般都是“有产一族”，甚至有的名下已经拥有了多套物业，现在这些天价成交的大单从何而来就值得关注。记者发现，这可以分为两种情况。
　　第一种，是像增城、从化、清远这些广州周边不受限购影响区域，楼盘的让利性销售拉动了豪宅项目的销售。而在近期，最明显的就是清远的高端楼盘成交亮眼，而增城、从化同样也有不少豪宅、别墅盘，但由于受到限价的影响，不少开发商让利的意愿明显不强烈。另一种情况就是市区部分豪宅成交较火的，很大程度上是由于买家性质的转变。像有报道称二沙岛成交的天价别墅，买家是企业，而据记者了解，近期不少高端楼盘也出现了企业大单的身影。由个人购买转为企业购买，就可以很好的避开限购。但这种情况并不可能大面积出现，因为即使企业购买了豪宅，也存在将来转名高额税费的风险。因此，即便是在近期出现了个别豪宅楼盘成交旺的状况，但很有可能只是瞬间的亮眼，并不能代表市场的转向。