| 10月1日开始的银行系统与存量房网上交易系统对接，“限购”持续，刚过去的黄金周并没有给广州的二手楼市留下什么惊喜。据合富置业市场部高级主任梁燕明分析，目前市场受“限购”、“限贷”等政策的持续影响，二手交投市场活跃度仍处于低位盘整状态。尤其是今年国庆日，广州二手楼市恰逢银行系统与存量房网上交易系统对接，在彻底封死税费报低价的情况之下，对于原本就平淡的二手楼市，会否“雪上加霜”? 中原地产二手成交数据显示，黄金周期间，全市成交宗数同比下降62%，环比下降70%。中原地产市场主任黄燕飞表示，国庆期间，前线销售人员主要将精力集中于一手盘的联动上，二手物业成交有所滞后。“至于银行与网签系统对接这一股风已吹了一段时间，买家和业主都有一定的心理准备。” 新政加上限购限贷 或加速业界洗牌 “对于许多买家与业主而言，10月1日开始的银行系统与存量房网上交易系统对接，并不突然。”合富房地产交易中心·保来理财中心总经理黎意诵告诉记者，早在今年6月份，他们已经向前来咨询和交易的客户放出风声，提前告知客户下半年银行很可能将评估价直接与实际成交价挂钩。她表示，随着系统对接逐步成熟，银行评估价与成交价趋于统一，对于需要申请按揭贷款的买家而言，未尝不是一件好事。但她也不否认，银行与网签系统的对接在规范行业健康发展的同时，对本来打算以“报低价”降低税费成本的客户而言，购房预算门槛将被拔高。 兴业地产网签部有关人士则表示，因为交易报价与交易税费成正比，对房屋买卖合同约定的税费支付方影响比较大，中介公司并不直接受此影响。导致二手楼市转入淡季的因素比较多，对于刚性买家来讲，这一政策的推出会有一段时间的消化期，但相信时间不会太长。 业内人士普遍认为，银行系统与存量房网上交易系统对接将进一步减低房屋交易过程中的风险，推动整个行业更健康、更规范发展。与此同时，系统对接加上“限购”“限贷”政策，将加速中介行业的新一轮洗牌。 “对大中型房屋中介企业来说，这是一个发展的机会。”黎意诵表示，由于大型中介企业的资金实力较为中小型中介公司雄厚，其持有的市场资源也较为丰富。因此，在面对市场趋向规范化发展，整个市场持续淡静的时候，这部分握有丰厚资源的中介企业势必比普通小型中介行更易生存。 成交淡静都怨限购限贷 暂未见因系统对接买家延后置业 银行系统与存量房网上交易系统对接与“限购”“限贷”政策相比，哪个对于二手楼市影响更大?满堂红周峰在接受采访时表示，就目前的成交情况来看，银行与网签系统对市场的影响尚未显现，当前致使二手楼市成交淡静的主因仍是“限购”和“限贷”政策。 中原地产白云区区域营业经理李志军表示，系统对接吹风已久，但真正出台，对于买家仍有一定的心理影响。不过相信只要通过一段时间的消化，买家很快便会接受现实。而事实上，目前尚未见到买家因系统对接暂时搁置置业计划的。 此外，业界普遍认为，“限购”才是阻止成交的最大“元凶”。中原地产天河区区域营业经理丁振公表示，“限购”限制了一大部分有实力买楼的顾客，至于系统对接，其影响只是短时间，“限购”才是深远的影响因素。谈及二手楼市何时才能破冰，多位行家表示除了要看接下来的政策走势，还需要结合一手楼市的走向。譬如发展商若降价，短时间内会吸引大量二手楼买家，如此二手楼成交更淡。不过，由于一手楼价是二手楼价的风向标，届时二手业主也作出相应调整，促使二手成交逐渐恢复正常。 业主宁愿降价也要实收 买家一次性付款可议价5% 业内人士指出，“限购”、“限贷”持续，二手楼市又实行银行网签两大系统对接，三大因素对于二手楼都是“利空”消息。楼市走淡，买家观望情绪渐浓，业主又将如何应对? 有心出售物业的业主会考虑降价，不过也有部分业主由于不急于等钱用，对市场变化尚未作出反应。丁振公表示，现时业主已不会乱加价，即使是证过5年的单位，业主也不会因此而坐地起价。另据中原地产李志军透露，因业主认为实收可以明确知道自己的收入，各付各税的话要算自己的最终收入会比较麻烦，因而，业主更愿意降价成交而不是各付各税。 据梁燕明分析，在广州二手住宅市场上，持有物业的大部分业主因没有资金周转压力，所以心态保持稳定，而急售套现的业主数量不多，让价幅度有限。中心区优质物业的价格仍然坚挺，业主心态较强硬，让价幅度十分有限。让价幅度稍大的物业，大多集中在番禺、花都、黄埔以及白云等外围以及近郊片区，让价幅度约为3%~5%。部分业主高位出货意愿有所增强，让价幅度稍大，达5%左右。 不过，现在也有一些手中持有“证满5年”物业的业主，是希望通过出售物业套现，筹集足够资金购买面积大一些物业改善居住环境，这种情况下即使是“证满5年”的二手物业往往都会有一定议价空间存在，尤其是准买家能够一次性付款购买。 “近期要求一次性付款的业主有所增多，买家如能一次性付款则让价5%左右，如按揭付款则坚持原价交易。”不过，梁燕明指出，这与大部分买家期望的5%~10%有一定的分歧，因此二手楼市整体仍然维持僵持胶着的格局。 一次性付款买家 仍存在“报低价”可能 据满堂红相关数据显示，2011年9月份经由满堂红促成的二手住宅买卖交易中，有37.3%的客户选择一次性付款。满堂红研究部高级经理周峰在接受采访时透露，限购以来，特别是银行放贷收紧后，越来越多客户选择一次性付款完成二手房交易。其中，有不少客户自身所持有资金也并不充裕，尤其是改善型的买家，因房贷申请不畅，往往会另选途径自筹资金。譬如向亲朋好友借钱，或是通过民间借贷筹集房款。 而选择一次性付款的买家，由于交易时无需经由银行审批按揭，因此即便是银行系统与存量房网上交易系统对接后，这部分买家仍可通过一些灰色手段，如 “阴阳合同”、自助网签等方式，试图通过报低价在税费上动手脚。“由于网签系统对一次性付款客户的监管上存有漏洞，因此不排除接下来会有更多的买家务求降低税费成本，想方设法筹集资金一次性付清房款。”周峰预测，第四季度向来是二手楼市的成交旺季，而在今年的二手住宅成交旺季里，选择一次性付款的客户数量将比以往有所增加。 |
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