| 在萍乡买未出证二手房要注意什么？有不少特别的二手房。这些二手房的楼龄都很短，房屋很新，很大一部分都是没有人住过的，而且新到还没有“出证”。由于十分崭新，几乎与一手房没什么差异， 然而，在价位上又明显比同区位的一手房有较明显的价差，这些二手房对买家的吸引力非常大。也让不少买家不惜承当办风险而入市。 市民张先生最近便打算购买这样的一套二手房， 卖家完全没有住过，而价位比一路之隔的便宜了将近十万元。所以，张先生决定落手购买。目前，交易总价、首付款及买卖双方承担的费用均已谈妥，由于卖方的房产证还未出，在付款方式和过户时间上， 双方发生了分歧。 张先生与卖方希望借助律师的帮助，选择一个双方都能接受的方案，并降低买卖过程中存在的风险。 萍乡满堂红万龙湾店在咨询了律师后获悉，购买未出证二手房的风险主要出在办证环节上。原业主反悔及商品房因自身原因无法办证的风险， 是买家需要重点考虑因素。 未出证二手房交易纠纷多 张先生打算购买的商品房是毛坯房，由原业主于年从开发商处购买，并在银行办理了按揭贷款，并在房产中心办理了备案登记。 张 先生说， 这套房子目前存在两个问题， 首先是正处于抵押按揭期， 其次是未出房产证， 这两个问题使这套房子如要成交就必须要先赎楼、且要等到房产证办妥之后才能交易。 张先生给出的方案是： 在双方签订《购房合同》后，买方支付首期款， 卖方用上述首期款加上自筹资金将剩余按揭款结清， 待卖方办理了房产证之后再过户。之后，他再办理公积金贷款向卖方支付未付房款。 而卖方给出的方案是： 由买方将其银行剩余按揭贷款结清， 待卖方的房产证办出后再办理过户； 又或者是由买方交付首期款后并继续以原业主名义为其每月偿还按揭款， 待原业主出证后才办理过户手续。 张先生认为， 按照原业主的方案， 他的购房成本将会增加。况且，若由他代为偿还其银行按揭款， 待房产证办妥后张先生仍须将其按揭贷款还清后才能申请公积金贷款。而卖方则认为，按揭款数额较大， 自己无力自筹资金将其结清。 办证是交易中的最大风险 萍乡满堂红万龙湾店表示，张先生实际无需纠结于是否代付按揭款的问题及先付款后办证的风险。问题的实质是原业主反悔及商品房自身因种种原因无法办证的风险。 律师提出，由于原业主未办理房地产权证，无论购买该房采取何种付款方式，均只能待原业主办证之后才能办理过户手续。也就是说，商品房在原业主未办理房产证前是不能完成全部买卖手续的。无论买卖双方签订何种形式的购房合同或协议，无论在合同或协议中作出如何的约定，都无法保障买方在日后能顺利办理房屋的产权过户手续。 关键在当事人是否履行合同 萍乡满堂红万龙湾店表示， 原业主反悔的风险， 源于合同或协议均依赖于合同当事人的自觉履行， 一方不自觉履行、不严格履新或者不完全履行， 都将给对方带来风险或损失。 “在房价处于上行的阶段， 如果原业主日后觉得当时房子的价格卖低了，那么反悔就成为可能。我自己就经历过不少这样的案例。” 说， 他经历过这样一个例子， 买卖双方签订了买卖合同， 约定在未来一个期限办理产权过户手续。约定期限到了， 原业主即卖方也已顺利办理产权证， 可原业主通知买方说要解除买卖合同。双方最终无法通过协商解决争议， 闹上法庭，时间过去了快两年， 至今还没有最终结果。 专家贴士：如何规避交易 萍乡满堂红万龙湾店表示，在张先生这个案例中，即使原业主不反悔， 这个商品房也有办不了证的可能， 买方的风险也是不言而喻的。 如何规避风险？ 萍乡满堂红万龙湾店建议，当买方实在是非此房不买时，要注意如下规避风险的方法：首先，尽量不要选单项开发的商品房。如果属于品牌开发商，做的又不是单项开发，那么由于楼盘烂尾、遭遇资金链、债务问题而不能办证的风险就会相对较小。其次，在付款方式上，赎楼的事尽可能由原业主自己解决，买方不要在此投入过多的精力。再次，一定要注意在合同上约定“卖方单方解除合同”、“逾期办证”或“不能办证”的违约责任。 |
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