关于促进中心城区商业办公类商品房供需动态平衡的实施细则

（一）优化土地供应管理。按照“控制总量、限制增量、消化存量”的原则，结合中心城区商业办公类商品房市场需求、库存、去化周期、已出让用地规划建设和土地供应计划等情况，合理安排商业办公类商品房项目用地土地供应总量、规模、时序，科学确定商业办公类商品房项目用地比例、开发强度、空间分布，优化用地供应结构，杜绝超前规划、超前建设大型综合体、超高层写字楼。当商业办公类商品房去化周期连续三个月在24-36个月时，原则上当年非住宅商品房用地供应计划转化为建筑面积总量不超过上三个年度平均销售总量；去化周期连续三个月超过36个月时，除市重点招商项目外，原则上暂停新的商业办公类商品房项目用地出让。严格控制新增商住混合用地中商业用地比例，原则上控制在15%以内，当商业办公类商品房去化周期连续三个月在36-48个月时，原则上商住比例控制在8%以内；去化周期连续三个月超过48个月时，原则上商住比例控制在5%以内；确需突破的，由资规部门提请市政府按“一事一议”原则审议。新出让的商业办公类房地产项目用地，应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途或类住宅公寓。对地块内商业相对集中布局的商住混合项目，应当充分考虑住宅物业服务区域划分问题，科学规划设施设备布局，尽量避免商业、住宅有关设施设备共建共用。（责任单位：市资规局、市住建局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

（二）有效盘活存量土地。商业办公类商品房库存去化周期连续三个月在36个月以上时，在符合国土空间规划的前提下，允许将已出让尚未建设的商业用地改变用途用于国家支持的新兴产业、科教产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目和保障性住房、保障性租赁住房建设。对存量已供未建且构成闲置的商业和商业住宅混合用地（前期土地供应阶段有约定建设产业项目要求的除外），依法收回土地使用权的，收回后的土地在首先满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可依法统筹优化调整用地规划用途，重新实施土地供应。（责任单位：市资规局、市住建局、市科技局、市教育局、市民政局、市体育局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

（三）创新租售模式。鼓励房地产开发企业与承租人签订长期租赁合同，可约定租赁期内或租赁期届满后，承租人购买该房产的，通过双方协商，可将前期租金冲抵房款。（责任单位：市住建局、市资规局、市市场监管局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

（四）鼓励“首付+租金”交易方式。鼓励房地产开发企业与购房人采取分期付款的方式，按照“首付+租金”的方式，购房人完成首付后再网签备案，后期双方约定购房人以租金或者固定金额分期付款的方式支付剩余房款。若该商品房所有权已转让至购房人的，购房人应设定该商品房抵押权在转让人名下。（责任单位：市住建局、市资规局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

（五）加大银行信贷支持。对购买商业办公类商品房申请购房贷款的，银行机构应按照“应贷尽贷、应快尽快”的原则发放按揭贷款，并按照银行业金融机构按国家规定的利率政策低限发放商业办公类用房购房贷款。鼓励银行机构结合中小微创新企业特点，创新信贷产品，支持对商业办公类商品房自持、租赁及运营的信贷需求。（责任单位：市政府金融办、中国人民银行萍乡市分行、国家金融监管总局萍乡监管分局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

（六）降低房屋使用成本。对改建改造改用为保障性租赁住房或其他租赁住房的商业办公类商品房，及本细则印发前已批准建设且符合燃气铺设有关规范的商服用地性质类住宅公寓，允许铺设燃气管道，按照居民标准执行用水、用气价格，落实“一户一表”，根据房屋实际用电性质收取用电费用。（责任单位：市住建局、市资规局、市城管局、市供电局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

（七）落实公共服务权益。个人购买经批准建设的类住宅公寓，享受与该区域住宅同等的落户政策，可根据当地义务教育入学政策统筹安排入学，教育主管部门出台具体入学政策。（责任单位：市住建局、市资规局、市教育局、市公安局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

(八）降低房屋交易成本。税务部门要按照税法规定依据商业办公类商品房买卖双方权属转移合同确定的实际成交价格征收税款，房屋交易合同监管部门应加强对合同成交价格的审核。税务部门要根据商业办公类商品房市场变化情况，及时调整批量评估价格。自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户在商业办公类商品房交易环节中涉及的城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加依规减半征收，促进商业办公类商品房流通。（责任单位：市住建局、市资规局、市税务局、市市场监管局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

(九）支持项目转型。对已建成的闲置和低效利用的商业办公、旅馆等非居住存量房屋，在满足国家规定条件和消防等安全要求的前提下，经相关主管部门或属地政府（管委会）批准可改建改造改用为保障性租赁住房或其他租赁住房及养老、文化、旅游、体育等国家鼓励的产业用房，改建改造改用后不变更土地使用性质，不补缴土地价款。鼓励属地政府（管委会）根据实际需求情况，购买、租赁存量商业办公类商品房用于社区便民服务中心、社区文体活动中心、社区卫生服务中心、社区老年人日间照料中心、社区儿童服务中心及创业中心、培训中心等项目。（责任单位：市住建局、市资规局、市民政局、市文广新旅局、市体育局、市卫健委、市人社局、市教育局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

（十）出台拆分销售政策。探索拆分销售模式。资规部门探索支持房地产开发企业在符合相关规定的前提下，将整体商业办公类商品房拆分独立单元进行登记。（责任单位：市资规局、市住建局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

（十一）鼓励企业自持。鼓励引导房地产开发企业向“租售并举”模式转变，支持房地产开发企业成立专业租赁公司或委托第三方托管公司开展房屋租赁业务，运营存量商业办公类商品房，属地政府（管委会）在开展财政承受能力评估后可根据实际，给予房地产开发企业一定补贴或奖励，原则上根据房地产开发企业支持用于运营存量的商业办公类商品房面积，以年度为补贴周期按照租金总额的5%标准予以奖励补贴，但不得与税费挂钩，严禁借机返本销售或者变相返本销售。（责任单位：市住建局、市资规局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

（十二）支持租赁运营。对商业办公类商品房经批准改建改造用为保障性租赁住房或其他租赁住房的，按税法及相关规定享受相关税费优惠政策，税务主管部门出台具体优惠细则。（责任单位：市税务局、市资规局、市住建局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

（十三）培育产业氛围。加快培育优势产业、特色产业、循环产业和楼宇经济，形成特色街区、双创基地和总部经济。鼓励将存量商业办公类商品房用于创客空间、创业中心、创业工坊、产业孵化基地等，按税法规定享受相关税费优惠政策，在市中心城区范围内购买商业办公类商品房用于自主创业的，并在2024年  月  日到2026年  月  日完成网签备案的，按照200元/平方米给予一次性购房补贴，购房补贴由属地政府（管委会）负责，但相关补贴不得与税费挂钩。（责任单位：市住建局、市资规局、市科技局、市商务局、市财政局、市人社局、市税务局、市人社局、市教育局、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）

(十四）发挥国有企业带头效应。鼓励市、区国有企业（国有平台公司）按照市场化、法治化原则投资运营入股已建成的商业办公类商品房或收购其他房地产开发企业优质商业办公类资产用于自持运营。（责任单位：市国资委、安源区人民政府、湘东区人民政府、萍乡经开区管委会）