房产税要来了？黄奇帆：征税超“这个数”

不管大家承不承认，房地产的支柱地位短期内都很难改变。

这与它在经济中的重要地位有关：过去十多年，房地产一直都直接或间接对经济贡献率高达20%以上。

此外，从易居研究院公布的“2019年房地产开发投资占GDP比重省市”数值来看，全国对房地产依赖度超过10%的省市有25个，海南、天津、重庆、安徽、广西占比均超过18%。

所以我们看到，2020年很多行业萎靡不振甚至是负增长时，房地产投资仍然能保持10%以上的强劲势头增长。

不仅如此，2020年下半年，全国平均房价更是首次步入“万元时代”。

因此有人直言，未来房价还会继续上涨，而且因为中国80%以上的居民77.7%的家庭资产是房产，所以房价也“不能跌”，跌了就意味着无数人的财富将平白无故蒸发。

房价真的不能跌吗？真的没有其它的调控招数来降房价了吗？答案是否定的。从国统局数据看，2017年至今，一线城市北京、上海、广州的房价普遍下跌了10%以上。局部地区更是跌幅高达25%。不仅如此，环京的燕郊、香河、固安、廊坊等地，房价更遭遇了“腰斩下跌”。

地产大佬潘石屹更直言不讳指出，国人对产权的宗教般狂热和持有房产不需要任何成本，是我国房价不断居高的根本原因。

中国房地产市值65万亿美元，超过美国、欧盟、日本的总和，而且全国很多地方房屋空置率在30%以上，房地产已经不再是刚需了。所以，高房价并非不可破，只是过去没有对症下药。

在他看来，降房价最好的办法就是“征税”——通过提高房屋持有成本，来增加炒房投资客的资金负担，令炒房利润大降。不仅能有效逼出空置房源，更能迫使多套房者抛售多余房产，对降低房价抑制租金都有效果。 

平心而论，房产税也确实应该出台了：一方面，从有关机构公布的房价收入比来看，国内50个主要大中城市房价都“偏高”；

另一方面，整体而言，我国并不缺房，而且有些城市房屋库存需要消化5年以上，房子甚至出现“烂大街”；

更主要的是，有钱人可以坐拥几十上百套房产，而真正需要的刚需却连一套都买不起，有房者和无房者之间的财富差距已经不可跨越。房产分配不均导致的不公平问题，越来越凸显。

房地产税是否开征，一直刺激着国人的敏感神经：多套房者，担心会多缴税，增加负担；无房者，则希望房产税尽快到来，促使房价下降。

事实上，从世界上很多征收房产税的国家来看，房产税无疑是调控最成熟、较有效的手段之一，所产生的作用和效果将是长期的。

从2010年提出到现在，几乎每隔一段时间，都会传出房产税要开征的消息，但直到今天，房产税依然没有落地。房产税这个被亿万国人寄予厚望的“大招”到底什么时候才能来？

01

三个信号显示，房产税要来了？

房产税真的要来了吗？近期有三个明显的信号：

第一、央行行长易纲近日发表文章表示，“完善地方税制，提高直接税占比，才能摆脱土地财政的依赖。”房地产专家分析称，这是在为征收房产税“吹风”，因为“直接税”虽然有所得税、遗产税、房产税等多种，但是基于当前的形势来看，易行长口中的“直接税”所指就是房产税；

第二、近期有多位重量级房地产专家、经济学专家直言表示，"十四五"期间，可能是出台房地产税最好的时机，这个时机一旦错过，未来恐怕很难找到出台的时间窗口。其中经济学家任泽平直言，中国住房税收体系重交易、轻保有，住房持有成本几乎为0。开征房产税正当时。意思很明确，房产税要不了多久一定会来。独立经济学家马光远也认为，随着房地产相关信息的健全，对于家庭的"第三套住房"征收房产税的基础条件已经成熟。他觉得，"十四五"期间，土地制度的改革会推进，相关的障碍也会慢慢消除。

第三、2019年财政部、住建部就已经透露消息，房产税一定会征收。而且明确未来将按照"立法先行、充分授权、分步推进"的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

02

黄奇帆：征税超“这个数”，无人炒房

房产税将要出台的消息，基本已经坐实。那么出台房产税，真的能降房价遏制投机炒房吗？近期，黄奇帆给出了明确看法：“根据经济学规律，大体房产税征税超过了3%这个数，就没有人炒房了。”

他解释称，炒房的资金成本大致在6%左右，物业费大致每年1%左右，加上房产税，一年就是10%左右的持有成本。七年下来，原来值100万元的房子，即使200万元卖出去，也基本没有赚，因为持有七年的成本也有100万元，等于是白买了。

确实如此，征收房产税会增加个人住宅保有环节的持有成本，如果征税尺度过大，将导致市场逻辑发生根本性改变：对于抑制房地产市场中的投机、投资需求，遏制房价过快上涨，都会有奇效——房产税对市场中投机性等需求打击压力很大，也将对投资、投机者的心理产生很大影响，并将影响楼市预期。

持有成本增加，必然将迫使投资、投机需求大量抛售房产，这也将使得未来市场中挂牌量进一步增加，房价很有可能加速下跌。更有专家透露，出台房地产税既是为了抑制房价，更是为了地方政府财政收入。

种种信号显示，房产税可能会迟到，但绝不会缺席。而且出台房产税对遏制投机炒作，降房价都有一定意义。那么未来房产税会不会无差别开征呢？普通刚需会不会也在征收范围内？

专家提出房产税“免征面积”，超过将交税1万，看看你家的房子用不用交税

这一点大家完全不用担心，全国人大财经委副主任尹中卿在谈到房产税出台的时候表示，房产税可能会对房价造成影响，会提高房地产的使用和占有成本。

但是这不是说占有房产就要交税，而是增加占有多套房，不用于居住的需要交税。意思就是，征税的主要目的是遏制投资炒作，所以会对刚需设置“免征面积”。

北大经济学教授孟晓苏，也提出了“尽房皆税”的方案，他提的方案也设置了“免征面积”，不过操作上有所不同，是先交税后根据免征面积再“退税”。

对于“免征面积”，国家一直以来都没有明确信息。不过业内专家倒是早早就提出了个人看法。财政部税政研究室主任张学诞提出，人均免征的面积控制在40到60平，税率介于0.2%到1.2%之间，是较为合理的。按照这个提议，大家自行对照自家情况，看看你家的房子用不用交税。

按照专家提出的房产税“免征面积”，一家三口房子总面积至少要达到120平才会征税，所以某种意义上来说，很多刚需的利益都被保护了。就算是有两套房子，按照家里五口人计算，免征面积是200平，每套房子面积是100平，也没有超出。

当然，如果超出“免征面积”，按照该专家提出的税基计算，以100万总价的房子为例，每年要缴纳的房产税大概在2000-12000元。也就意味着如果你家的房屋大小超出“免征面积”，每年将要最高交税1万元。

种种信号显示，房产税这一次可能真的要来了，根据立法时间推算，可能周期在3-5年，如果市场有迫切需要，可能会更提前，这谁都说不准。而且目前一切都是猜测，官方并没有释放任何具体时间，所以大家还得耐着性子再等一等。

但是对于一些专家提出的“免征面积”和“征收税率”，大家可以发表观点讨论一下，你觉得专家的提议合理吗？