| 青岛市制定的相关购房优惠政策年底即将到期，明年对于多项税费政策预期还不明朗。为了抢搭房产优惠政策“末班车”，青岛二手房市场的交易量近来猛然增多，甚至出现了排队办理过户手续的场面。业内人士提醒，二手房买卖合同涉及法律关系复杂，如果处理不当，将存在较大风险，交易双方在签订二手房合同时，应当仔细看清条款，并注意规避相关风险。 案例一： 未经共有人同意合同无效 2009年6月份，四方区市民于先生从孙先生手中买了一套二手房，双方就各方面达成一致后签订了购房合同，于先生支付了一部分购房款。但办理过户时，于先生才知道这套房屋的出卖并没有经过房屋共有人，即孙先生妻子的同意。孙先生妻子就此起诉至法院，法院判决该房屋买卖合同无效。 专家提醒：山东元鼎律师事务所律师单正国说，现实生活中经常会出现于先生所遭遇的情况。如果买房找不对人导致合同无效，不仅购房努力宣告白废，还有可能带来经济上的损失。购房者应当首先审查出卖人的主体资格，看他是否是房屋所有权人，有没有卖房的权利，再决定是否购买。在无法直接面对房主，需要与房主授权人进行交易的情况下，购房者要查看相应的授权文件；如果房主去世，房主的子女等继承人卖房，购房者应在房屋变更产权人之后与新权利人签订购买合同才能过户。 案例二： 中介合同细节藏“猫腻” 2009年10月份，市民李女士看中了一套二手房，在签订购房协议前，中介要求与她先签订定金协议。因为购房心切，李女士没有多想就交了两万元定金，后来查明这套房子户口很难迁出，李女士不得已放弃了这套房子，在索要定金时，中介称因为她违约，拒绝返还2万元。 专家提醒：山东友华律师事务所王同庆律师说，大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。二手房交易时买方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约，买方可依据此来主张权利，要求赔偿。二手房买卖双方还要查看费用清单，如二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金和手续费等问题。 案例三： “阴阳合同”不可取 朱先生最近在市北区花96万元买了一套110平方米的二手房。为了避税，双方签订了一份96万元的购房合同后，又签订了一份76万元的合同。“听中介说拿76万元的合同去登记的话可以少交近6000元的税费。”朱先生说。 专家提醒：山东元鼎律师事务所律师单正国说，签订阴阳合同，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税行为，若被查出，需承担相应的法律责任。拿低额合同去登记，购房者以后若再转让该房产成本只能以低额计算，个人所得税等税赋可能大幅增加。 比如，购房者实际以100万元的价格成交，却只登记70万元，再转让或销售时要高于此价格的话，购房者需多交数千元的个人所得税。 此外，签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的经济损失。 |
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