关于规范商品房销售信息公示及售前告知行为的通知的政策解读

2019年10月28日，江西省住房和城乡建设厅网站主动公示并发布了赣建房〔2019〕8号《关于进一步规范商品房销售信息公示及售前告知行为的通知》（以下均简称通知），本次江西省推出的新政和以往的规范行为的通知相比，第一款销售信息公示中的第1,2,4,6,7,8条是之前有的，其余为新增规范，第二、三款基本为新增条款，本次《通知》有以下几大亮点：

《通知》根据最近阶段新出现的房地产市场新动态，新情况，新问题，出台了更加规范的公示行为和动作。

比如“土地使用权、在建工程设置抵押项目，应公示抵押权人基本信息、抵押金额、抵押年限、抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料。”这一款，在以往的抵押公示操作中，基本上只要求在当地房地产管理局或者银行指定的报纸上公示完毕即可，没有明确要在营销中心大厅公示，因此，即使开发商在报纸上进行了公示，但私下依然可以对已经抵押的土地使用权或在建工程私自违规先行销售，并收取客户房款，如果后期开发商无法及时还清土地款或在建工程抵押款，这种行为就导致购房客户的银行按揭或者不动产证无法办理，《通知》增加了在销售中心的公示要求，显然有助于购房者第一时间了解相关信息，可以说进一步保护了消费者的知情权。

2、让后续交房更规范，更顺畅

《通知》的新增条款其实是为了更好地解决楼盘交房过程中的矛盾，让交房有据可查，交房过程更透明，交房行为更规范。

“货不对板”是在交房过程中购房者反馈最多的问题，开发商在宣传推广过程中的折页、海报、单张等没有根据事实描述，而进行了夸张或者不符合实际的宣传，最终交房时，与原有折页、海报、单张、沙盘等有明显出入，即“货不对板”，最终导致交房时的群体投诉，而《通知》新增需要开发商在销售中心进行公示的条款则让消费者能够清晰了解交付前后的差异化，比如新增条款“不得公示或告知楼盘附近未建成招生的学校、幼儿园等信息；不得公示或告知未建成运营的机场、萍乡火车站、地铁站等，不得欺骗或误导购房人”，就有效防止开发商营销团队随意书面或口头承诺或输出没有建成的配套设施，这对以后交房来说是有一定的积极意义的。

3、让开发商销售行为更规范，让购房信息更透明

住建部长期通过联动信访、业主座谈以及处理交房问题，不断了解房地产开发和业主之间的矛盾、纠纷以及异议，为了进一步规范房地产市场楼盘销售行为，新增以上《通知》，实际上就是通过政府行政手段，合法合理让开发商销售行更加规范，让购房信息公布更及时，更透明，有效缓解因开发商和业主信息不对称导致的相关纠纷和矛盾，从而更好地促进房地产市场健康有序发展。

为了让房地产营销人员和购房消费者加深对《通知》理解，地产大讲堂将对新增主要条款进行逐一解读，以飨读者：

1、土地使用权、在建工程设置抵押项目，应公示抵押权人基本信息、抵押金额、抵押年限、抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料。

以往土地使用权、在建工程抵押公示仅限于报纸这一媒介，而报纸覆盖人群有限，公示时间仅限当天，可以说这种公示基本是流于形式，因此，对于开发商在售楼部是否违规销售被抵押的土地或在建房屋，购房者难以知晓，这样造成购房信息不对称，对购房者来说是不公平的。

《通知》要求开发商必须在销售中心对设置抵押项目进行主动公示，有利于购房者及时知晓项目抵押情况，方便购房者理性做出购房决策。

2、精（全）装修商品住房需公示住宅装修价格、住宅装修交付标准清单、装修价格评估报告等内容。

以往监管部门对装修房的交付标准公示要求是非常模糊的，甚至可以没有。从2019年12月1日起，新办理商品房预售证的房地产项目，如果是精（全）装修商品住房则必须公示住宅装修价格、交付标准清单以及装修评估报告等内容。

近年来，带装修商品住房交付的楼盘越来越多，尤其是因带装修标准、价格、清单等模棱两可导致的投诉和信访也越来越多，甚至不少楼盘的业主因对开发商提供的交付标准、清单和价格不认可引发群诉和房闹事件，这直接影响到了社会的和谐和稳定，而新出台的《通知》则弥补了这一规范空白，监管部门房产局、物价局让开发商在办理商品房预售许可证时，必须提交精（全）装修商品住房价格、清单、标准等内容进行审核，并要求开发商必须公示在销售中心显目的位置上，真正让购房者明明白白购房。

《通知》规范精（全）装修商品房住房价格、清单、交付标准的内容，对销售信息公开透明、售后业主验收交付标准等将取得积极的作用。

3、房地产开发企业采取“可无理由退房”方式销售的，应明确退款时限。

目前房地产市场推出可无理由退房的房企相对较少，以“某大地产”为代表，监管部门或者法院在受理涉及“可无理由退房”的案件时，发现业主真正提出要求开发商办理退房手续时，业主与开发商签订的补充协议，一是退房设定了条条框框，二是没有设定退房时限，结果就是开发商以千万条理由推诿退房申请或者迟迟不予办理，所谓的“可无理由退房”就成了名不符实的夸大和欺骗宣传。

《通知》对房地产开发企业采取“可无理由退房”方式销售的，必须明确退款时限的规定，让法院在退房诉讼审理中有了书面依据，也有利地保护了购房者的合法权利。

4、房地产开发企业、中介机构不得为购房人垫付首付款，不得通过任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织众筹购房等。

一方面，没有资金实力的开发商通过银行办理大量假按揭进行资金套现，一旦开发商资金链断裂，导致银行出现呆账死账，楼市风险必然产生，由此引发的负面影响可想而知。

另一方面，如果没有实力的购房者通过低首付，甚至零首付按揭购房，一旦其没有能力偿还月供或者开发商的首付分期资金，同样将导致银行出现呆账，楼市风险同步产生。

《通知》对房地产交易过程中的分期付款，低首付行为进行了实质性的规范，就是要严禁开发商通过做假按揭放款套现，防止无实力的购房者入市，目的就是为了长远防范房地产金融风险，确保楼市健康稳定有序发展。

5、“房地产开发企业不得返本销售或者变相返本销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房”

长期以来，开发商在商业或公寓销售过程中，为了强调商业或公寓投资的回报率，经常采取返本、包租、返租等营销噱头进行促销，以此打动投资者。

资金雄厚，运营得当的商业或公寓项目，因其销售及回款好，在及时、定期发放租金，返本方面是没有问题的；但对于没有实力，无运营经验的商业或公寓项目，一旦资金链出现问题，开发商对投资者的返本、返租承诺将难以兑现，如果项目出现滞销、烂尾，直接导致投资者血本无归。

《通知》为防范以上情况的发生，特意规定了房地产开发企业不得返本销售或变相返本销售商品房，不得采取售后包租或变相售后包租方式销售商品房，既对开发商销售行为进行了实质性的要求，同时也对投资者进行了书面教育，提醒投资者“返本销售”、“售后包租”营销行为的潜在危害，对商业或公寓项目的良性开发取到很好的规范作用。

6、“不得公示或告知楼盘附近未建成招生的学校、幼儿园等信息；不得公示或告知未建成运营的机场、萍乡火车站、地铁站等，不得欺骗或误导购房人”

房地产营销虚假宣传，货不对板是近年购房者投诉最多的项目。2018年，号称史上最严的《中华人民共和国广告法》（2018年修正）的颁布，切实有效地规范了房地产行业宣传推广的输出口径。

而本次《通知》对未建成学校和交通配套设施的规范要求是对《广告法》落地的具体操作。

开发商营销团队将政府规划部门出台的相关学区、交通、公园、萍乡绿地等长期规划作为项目的利好进行大肆宣传解读，存在误导购房者的嫌疑。一旦政府相关配套未能按规划如实兑现，开发商营销团队对该规划建设的配套的提前宣传就变成了虚假宣传或者误导宣传，比如，某项目在宣传推广时，无论从宣传单张还是销售口头输出，均表示，项目2公里内已经规划一所公立小学，3年内将建成交付，而实际上，项目交付给业主时，不仅小学没有建成，而且因为政府的规划微调导致该小学已经规划在其他区域，开发商及其营销团队行为明显属于误导购房者。

《通知》要求对未建成学校和周边配套的规范表述，让楼盘宣传推广更加尊重事实，让购房者对未知的配套不会抱有不切实际的幻想，最终也不会造成交房后的承诺无法兑现的尴尬局面。

通过以上政策的解读，我们能够进一步熟悉相关房地产规范行为准则，无论是对房地产营销人员还是购房者，都是大有裨益的。