宅地 70 年产权续期要收费? 将审议的民法典或有答案

[住宅用地 70 年使用权期满以后如何自动续期，应该有一个基本遵循和上位法依据。 ]

假设你今年买下一套房产，房屋始终归你，但土地使用权却不过 70 年，70 年后怎么办?

十三届全国人大常委会第十次会议将于 4 月 20 日至 23 日在北京举行，民法典物权编草案将提请二审，其中关于住宅建设用地使用权期间届满续期是否收费问题，料再引发外界热议。

2018 年 8 月，民法典各分编草案初次提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，其中包括六编，即物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编，共 1034 条。

在初次审议时，物权编草案中有关住宅建设用地使用权期间届满续期问题的规定，将这个备受舆论关注的话题推上前台。该草案 152 条规定:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

我国《物权法》第 149 条曾规定:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。对比可见，物权编草案增加了 " 续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定 " 这句话。

近日在接受第一财经记者采访时，中国社科院学部委员，民法学专家孙宪忠表示，这个权利涉及城市居民七八亿，而且收费权有可能被列入行政强制，这个权利内容的改变，不能说不重大。他建议把物权编草案第 152 条后头这句话删掉。

温州宅地续期案例

何为住宅用地使用权期间届满续期问题?普通民众购买的商品住宅，其所涉及的土地使用权为 70 年，获取代价为开发商所支付的土地出让金，这笔费用随之转化为房屋的成本之一。实质上，这个成本是由购房者来最终承担。

换言之，民众购买商品住宅已为 70 年产权的土地支付费用，那 70 年用地使用权到期之后政府会收回土地吗，还是要再支付一笔土地出让金来续期，抑或无偿续期?

宅地产权如何续期问题也早已进入中央决策视野。2016 年 11 月，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

中国房改至今不过二十余年，虽然大部分地区、大部分房屋的土地使用权距离 70 年到期还有很长时间，但如果相关法律法规始终不明确这一问题的答案，与此相关的悬念与担忧，便会始终盘旋在房地产市场的各方参与者之中。

2016 年 4 月，浙江温州部分住宅 20 年的土地使用权到期但房屋所有权未到期，市民在办理交易时被告知土地续期需几十万元的手续费，引起外界哗然。原国土资源部、浙江省国土资源厅此后组成联合调研组赴温州调研。

当年 12 月，时任国土资源部副部长的王广华表示，针对温州当地 20 年住房土地使用权到期问题，国土部和住建部会商后回复，可以采用 " 两不一正常 " 的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及 " 土地使用期限 "，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

王广华当时也表示，对带有普遍性 70 年住宅土地使用权期间届满后的续期问题，关系到广大人民群众的切身利益，国土部将继续加强调查研究，在相关工作中积极建言献策，配合相关部门尽早地完成研究，出台相关的法律安排。

虽然《物权法》第 149 条规定:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但对于 " 自动续期 " 的理解和解释近年来却时常出现分歧，是否需要另外再度缴费，各方争辩不一。有专家认为，目前《物权法》149 条的法律条文由于缺乏细则，如何 " 自动续期 " 存在不确定性，难以操作。

是否收费成核心问题

作为物权中重要的一类，2018 年 8 月初次提请全国人大常委会审议的物权编草案也不得不面对宅地使用权问题，但仅仅对此做了一个较为原则性的规定。

全国人大常委会法工委主任沈春耀 2018 年 8 月在向常委会会议作说明时表示，根据党中央批准的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法。

沈春耀表示，目前，国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。物权编草案根据现行物权法第 149 条、城市房地产管理法第二十二条规定，对此先作出一个原则性规定，即:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接。

与《物权法》相关条文对比，物权编草案多了一句话:续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。在去年 8 月份的初审中，一些与会人员就这一措辞提出了不少意见。

全国人大常委会委员冯忠华表示，关于住宅建设用地期限届满续期问题，目前的规定给大家两个信号，第一个是自动续期，这是不能回避的;第二个是费用征缴或者免除，由有关法律规定，给大家的印象就是一定要收费了，只是征缴还是免除的差别，这种政策取向还要研究。

"另外，一定要和当前正在研究的房地产税立法工作紧密结合起来。如果这里做一个明确规定，对下一步房地产税立法工作也会有积极意义。" 冯忠华说。

欧阳昌琼委员表示，编纂民法典是为具体的法律法规提供一个基本遵循。比如城市住宅用地的问题，至少在编纂民法典时提出一个带有指向性、原则性的意见。住宅用地 70 年使用权期满以后如何自动续期，应该有一个基本遵循和上位法依据，而不是反过来，等住建部门提出意见、国务院作出决定以后，再来修改民法典里面关于住宅用地的条款。

"比如，自动延期的提法，比物权法更进了一步，但自动延期是有偿的还是无偿的，也就是收不收钱，如果收钱，收的钱叫费叫税还是叫租，至少有一个原则性、指向性的规定。" 欧阳昌琼说。

近日在接受第一财经记者采访时，同时还担任全国人大宪法和法律委员会委员的孙宪忠表示，在 " 自动续期 " 后面加上 " 续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定 " 这一句话，" 自动 " 续期是不 " 自动 " 的了。法律草案这个条文的精神就是，还是要收费的，收费是个大原则。不过怎样收费，物权编现在不规定，将来还得要有别的法律法规来规定的。

他认为，这个草案内容一下子就把原来的立法给改变了，这个权利涉及城市居民七八亿，而且收费权有可能被列入行政强制，这个权利内容的改变，不能说不重大。

"我们一定要从真正保护人民权利的角度认识这个问题，一定要把物权编草案第 152 条后头这句话删掉，留下这么一个尾巴实在是太不好了。" 孙宪忠说。

在这项涉及民众切身权利的立法过程中，争议在所难免。一般情况下，法律草案在对外征求意见后可能会有相应修改，民法典物权编草案已经对外征求过公众意见，但是否会对相关条款有所调整，只能在草案 20 日提请全国人大常委会再次审议的时候见分晓。