马光远: 政府不再垄断土地供应, 房价会怎么走?

    政府将不再垄断土地供应，这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。

    根据国土资源部部长姜大明的说法，未来中国土地市场的变化体现在三个方面：一是将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法；二是深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居；三是将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

    尽管这三项改革的举措在具体的实施办法上都显得小心翼翼，但这三项改革举措的落实，仍然意味着中国土地供应将出现实质性的变化，政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结，这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。

    对于高房价，我一直提醒大家，这是一个非常复杂的现象，导致高房价的原因是多元的，有货币政策的因素，有政府对房地产的依赖，也有供求关系的影响。但最大的原因在于土地制度：当下实行的以招拍挂为主要方式，政府垄断土地一级市场的方式，是导致中国土地稀缺的主要原因。

    笔者在过去的文章中一再强调，中国土地稀缺的根本原因绝非土地真的短缺，在中国任何一个城市，就土地本身的量而言，用于居住的土地完全足够，导致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人为导致的短缺，表现在三个方面：

    一是政府对土地一级市场的垄断。中国的土地尽管有国有和集体所有两种类型，但集体土地是没有权利直接进入土地市场的，必须政府征收之后才能进入土地一级市场。在土地一级市场被完全垄断的情况下，政府为了实现收益的最大化，在土地供应计划上就会按照行情进行调节，以实现土地价格的最高化，这意味着，每个城市每年转让多少土地，什么时候转让，以什么价格转让，基本都有地方政府垄断。这就能够解释为什么一些城市土地供应每年变化很大的主要原因；

    二是土地结构不合理。中国不仅把土地分成国有和集体所有，而且还按照土地的性质分成住宅用地、工业用地和商业用地。各地为了追求GDP，人为压缩住宅用地的比例，导致住宅用地的比例严重偏低，更进一步导致土地的短缺；

    三是土地的大量浪费。一方面是土地紧缺，一方面是大量的土地被闲置，中国闲置的土地面积惊人，笔者曾经专门做过评述。

    土地稀缺的结果，就是住房供应的短缺，特别是由于政府垄断了土地供应，直接导致的结果就是在房价暴涨的时候，一些地方政府为了让土地卖个更高价，人为控制土地的供应，导致市场出现更严重的恐慌。北京、上海2016年土地供应完成计划的比例只有可怜的20%左右，这是导致2017年一季度北京房价再次出现暴涨的根本原因。对于高房价，民众总是认为，房子是炒起来的，所以天真地呼吁通过房产税把多余的房子逼出来。这种本末倒置的思维的根源就在于高房价的根子在于土地垄断供应。

    炒地是炒房的根源，如果土地供应有多个主体，土地市场存在真正的竞争，土地一定不会稀缺。这是市场经济亘古未变的法则。为什么有炒房，就是因为房子稀缺，为什么房子稀缺，根子在人为导致的面粉稀缺。在面粉稀缺，房价上涨预期没有改变的情况下，房产税是无法抑制高房价的，更不可能把所谓多余的房子逼出来。每次房价暴涨的时候，很多没有买房资格的人注册公司，以公司的名义买房，而众所周知，以公司名义购房需要缴纳房产税，但仍然阻挡不了大家抢房的热情。不抑制炒地，把高房价的原因归结到投机上，是非常可笑的，而希望通过房产税打压高房价，更是太傻太天真。

    对于房价，笔者过去一直强调土地交易制度对高房价的关键作用，在完全垄断的土地供应制度下，土地只能是稀缺的，只有稀缺才能制造最大的价值。因此，解决高房价的根子在于土地制度的突破，这也是笔者一直呼吁的真正的长效机制。这么多年来，我对所有有利于打破土地垄断的尝试都给予点赞。这一次，国土资源部明确提出未来土地的“多主体供应”，这无疑是一个积极的信号。尽管从目前的举措来看，除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外，其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点等，口子仍然开得太小。

    三中全会提出集体建设用地的改革方向之后，之所以迟迟没有太大的实质性的举措，笔者认为担心之一就是一旦大量的集体建设用地入市，势必对以前完全垄断的土地一级市场造成冲击，进而冲击房价，这是很多利益博弈方不愿意看到的，因而才显得小心翼翼，如同龟步。但是，在一些城市土地储备有限的情况下，集体建设用地的入市是迟早的。今天可以搞租的试点，明天就可以搞售的试点。

    这一次，国土资源部明确提出终结土地市场的垄断，这无疑是一个积极的信号。但中国土地制度的改革的命题远远大于姜大明提出的三点。还有，土地的70年问题，等等，都属于硬骨头。我在之前二次房改的文章中提出，土地制度的改革是关键，这一点如果有实质性的突破，高房价的丧钟就真的敲响了。（马光远）