| 2016年下半年楼市走势又将如何？政策会不会持续保持宽松？会不会继续维持量升价涨格局？二线城市表现又会如何？一线城市有无重新夺回“领头羊”的可能……诸多问题需要找到答案。 谜题1:政策宽松到何时 下半年楼市政策是不是会继续保持宽松，这对接下来的楼市走势至关重要。 考虑到当前市场仍然面临巨大库存压力，今年下半年楼市政策整体保持宽松态势的可能性极大。截止到目前，国内楼市库存约有7亿平方米，但专家估计，这只是待售面积数量，如果加上在建面积，以及保障房、单位自建等，库存压力会更大。在这种情况下，今年下半年的基调仍然是“去库存”，所以保持政策宽松，有利于刺激住房需求。 不过在“分类调控、因城施策”的总体调控思路下，对于过热城市，调控有可能会收紧。自3月份以来，包括上海、深圳、苏州、南京、合肥等城市出台调控政策，分别从土地、银行信贷、限购等多个方面来进行调控。未来一段时间内，包括厦门、青岛等城市，如果房价出现过快上涨情形，调控极有可能会收紧。 谜题2:二线楼市会继续疯狂吗 二线城市接棒一线城市上涨，这种态势在今年下半年会不会继续下去？ 根据国家统计局公布的数据显示，5月份中国70座大中城市房价上涨6.9%，较4月份的6.2%出现加速，其中二线城市贡献更大。沿海城市厦门同比上涨28%，南京、苏州和合肥涨幅也超过20%，高于北京房价涨幅。中原地产首席分析师张大伟认为，在上半年多轮救市政策刺激下，需求大量透支，这一轮量价齐升最多持续到今年上半年，下半年开始的新一轮房地产市场调整极有可能来临。 谜题3:一线楼市会否再起蓬头 受制于政策调控的一线城市，房价涨势已经放缓，但当前供不应求局面并未改变，那么在今年下半年房价会不会再次大涨？ 一线城市房价涨幅放缓。根据国家统计局公布的2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均计算得知，5月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为2.0%、1.3%和0.4%，而4月份分别为2.8%、1.4%和0.6%。三类城市的增幅均有收窄，其中一线城市收窄幅度更大。 不过专家表示，由于一线城市供不应求局面还将持续，所以房价仍有望上涨。据了解，除了深圳之外，包括北上广三大一线城市，其存销比在7~9个月，低于10~15个月的合理水平，处于供不应求区间。基于目前一线城市可售房源严重不足的事实，后续房价将继续上涨。但受相应政策调控的影响，增幅或继续收窄，因此基本没有可能会大涨。 谜题4:“地王”会否批量出现 “地王”会不会继续批量出现？成为今年下半年楼市又一受关注的谜题。 用“大热”来形容2016年上半年的土地市场再贴切不过。今年前5个月，全国共出现118个“地王”，仅5月份就诞生了69个“地王”，其中位于二三线城市的共有56个。观察今年的“地王”现象，特点非常明显，不仅数量多，而且溢价路坎很高，对市场预期也造成了不可低估的影响。 不过地方政府已经关注到了这种现象，已经出手干预。如苏州推出“熔断”措施，合肥出台政策调整土地价款缴纳时间，南京也表示正对地价过高现象进行干预。虽然地方政府对于土地财政的依赖程度在短期内不会降低，但出于民生考虑也不会允许地价上涨过快，所以在今年下半年还会有“地王”出现，但大规模出现的可能性会已经不大。 谜题5:楼市走势放缓会否加剧 虽然楼市仍处在量升价涨阶段，但却出现放缓迹象，这种情形会不会进一步加剧，并形成反转？ 根据国家统计局最近公布的数据显示，5月份，房屋新开工面积同比增速从4月的25.9%降至10.6%，房地产开发投资同比增速从4月的9.6%降至6.5%；今年1~5月，全国商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比前4月回落3.3%，商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2%。有市场分析人士指出，政策刺激推动下的房地产市场复苏可能无法持久，并有可能在今年三季度迎来转折点。不过考虑到当前政府仍在致力于去库存，所以不太可能会允许放缓加剧，并导致出现新一轮的低潮。 谜题6:豪宅走热会到何时 在改善型需求的推动下，沪上豪宅市场仍然火热异常，这种情形还能持续多久？ 据上海链家市场研究部数据显示，截至6月中旬，上海新房市场中顶级豪宅（成交均价10万元/㎡以上）成交量为630多套，与去年同期相比大幅上涨4倍，并且已超去年全年成交量，再创历史新高。投资渠道的缺失，以及改善型需求的放量，使得市场对豪宅的需求进一步放量。不过预计这种情形还会持续一段时间至今年年底，等待市场需求完全释放之后，会逐渐趋于平稳。 谜题7:房企座次会否发生改变 城头变幻大王旗，今年第一集团有哪些房企会掉队？又有哪些房企会“弯道超车”？ 根据亿翰智库发布的数据显示，今年1~5月份，万科以1440.0亿元排名榜首，有可能会捍卫老大地位。紧随其后的是恒大地产，达到1122.3亿元，碧桂园以949.2亿元排名第3，而去年的年度亚军绿地集团，仅以835.0亿元排名第4，仅超出第5名保利地产23亿元。掉队的房企可能是万达等，目前万达集团销售排名已经跌出前10，以350.4亿元排在第11位；而此前两年名声鹊起的新贵泰禾集团，已经滑落至第56位，销售额仅91.5亿元。 谜题8:房租还会上涨吗 房价的上涨传导到了房租市场，并导致房租持续上涨，这种情况还会持续多久？ 自2015年初以来，房租开启了上涨模式，并持续至今。数据表明，北京、上海、深圳三地房租达到70元/平方米·月，意味着租住一套两房，月租金超过7000元，相当于一个普通白领的月收入。有调查显示，目前工薪阶层租房开销已经达到月收入的3~4成，接近了上限，这会阻碍租金水平进一步上涨，所以房租上涨态势有望放缓。 |
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