营改增后个人二手房买卖政策平移 或仍按5%征收率计征

全面推开营改增试点已经箭在弦上。

　　其中，个人二手房交易将由营业税改征增值税，税率将如何变化，无疑是大家关注的重点之一。

　　21世纪经济报道记者掌握的一份营改增试点实施办法显示，后续营改增对很多业务都有过渡安排，其中“销售不动产”部分，个人销售不满2年住房的，按5%征收率全额缴纳增值税；销售满2年的住房，免征增值税。

　　业内专家对21世纪经济报道记者表示，国务院总理李克强强调营改增试点要保障所有行业税负只减不增，国务院常务会议指出原有优惠政策会延续，且有其他过渡政策。个人二手房买卖若按5%征收率计算增值税，跟营业税条件下税负相当，个人二手房买卖者税负不会增加。

　　或平移营业税政策

　　3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。会议指出，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

　　随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

　　这引起一些二手房买卖方的焦虑。在广州拥有住房、近期考虑换房的李伟（化名）对21世纪经济报道记者表示，正在考虑是否要赶紧把手里住房卖掉、买入新的改善性住房。因为5月1日起将改征增值税，若对个人住房的增值额征收11%的增值税，相比5%的营业税，税负要高出很多，换房成本可能会高很多。

　　北京一房屋中介对21世纪经济报道记者表示，北京房价现在还在上涨，营改增的政策现在还没有明确，但如果税率提高，税负可能会上升。

　　这无疑与官方释放的“减负”的信号相悖。当前房地产市场分化严重，一线城市房价上涨，营改增政策不明朗，也有人担心可能借此控制房价。

　　据21世纪经济报道记者掌握的营业税改征增值税试点实施办法，个人二手房买卖环节的增值税，可能平移营业税的政策，税率仍为5%，免税的优惠政策也进一步延续。

　　“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”

　　增值税，是对货物和服务流转过程中产生的增值额征收的税种，常规计征办法是逐节征收、环环抵扣，简易计征办法则类似营业税做法、对销售额一定比例（即征收率）缴纳增值税，类似营业税做法。

　　如一套住房，原价购入是100万，卖出价格为200万。若按照不动产业11%的税率，常规计征办法，销项税额减去进项税额（200×11%-100×11%=11），得到应缴增值税额11万元；若按简易计征办法，即对销售额200万，按照5%的征收率计征，应缴纳增值税10万。这与原营业税税负是相当的，现价200万按5%营业税税率计征，得到应缴10万营业税。

　　据了解，5%的征收率，在我国目前增值税体制下，是一个全新的税率，属于过渡政策的范畴。原增值税一般纳税人有17%、13%这两档税率；此前营改增试点四年时间，试点一般纳税人分别适用11%、6%的税率，针对小规模纳税人仅有3%这一档征收率。

　　业内财税专家对21世纪经济报道记者表示，个人二手房交易改征增值税，适用5%的征收率，也是为了改革平稳过渡、不增加纳税人负担的做法。

　　北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示，营业税存在环环征收、重复征税的问题，个人二手房流通次数增多，会加剧重复征税的问题。但增值税只对增值额征税，从长远和税收原理来看，营改增是减税的。

　　暂由地税部门征收

　　某地税局官员对21世纪经济报道记者表示，税务系统内部已经下发文件，营改增之后，个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。因为二手房交易环节的其他税种，如个税、契税等均由地税部门负责，为统一方便管理考虑，营改增之后，仍由地税部门征收。

　　目前，我国二手房交易过程中存在营业税、个税、契税、城建税、教育费附加税等，个人二手房交易中暂免征土地增值税和印花税。

　　正常而言，营业税、个税、城建税、教育费附加税是向卖房者征收，仅契税是针对买房者征收。但在实际市场交易过程中，尤其是一线城市，基本由买房者承担所有税费。交易过程中产生的税收，不能通过按揭贷款实现，在购房时，需要实付——这笔税款构成买房者当期实际的“负担”。

　　深圳一家地产中介对21世纪经济报道记者表示，目前深圳个人二手房买卖过程中，主要包括5.6%的营业税（5%为营业税，0.6%为城建税、教育费附加税等）、1%的个税、1%-1.5%的契税，营业税在其中比重最大。

　　北京的情况略有不同。由于个税严格执行价差的20%，不能享受“满五年，且为唯一住房”的二手房，买卖过程中，个税可能超过营业税，为交易过程中最大的一笔税款。

　　北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示，个人房屋交易产生的个税，原本有两种计征方式，一种是按现价减去原值，针对差价征收20%的个税；对于那些难以提供房屋原值的住房，适用第二种征收方式，由税务机关核定一个征收率，对住房现价按征收率征收一定比例，基本为1%。后来，为调控上涨过快的房价，严格执行20%的征收办法。

　　营改增之后，是否会对房价产生影响呢？社科院财经战略研究院税收研究房主任张斌对21世纪经济报道记者表示，营改增不会对二手房交易的价格产生什么影响，房价基本由供需关系决定，税收只是起到一定调节作用。