二手房交易营改增后税率或翻倍 分析：优惠继续

[导读]随着国税总局局长王军“‘营改增’首次涉及自然人缴纳增值税征管，个人二手房交易纳入征管范围中”的表态，二手房市场像被点燃的爆竹，一下炸开了。

“出手要快，营改增之后，可能房价涨得越高，税缴得越多！”

     随着国税总局局长王军“‘营改增’首次涉及自然人缴纳增值税征管，个人二手房交易纳入征管范围中”的表态，二手房市场像被点燃的爆竹，一下炸开了。

3月17日早上，《华夏时报》记者在朝阳区不动产登记中心看到，里面挤满了人。据工作人员介绍，年后办理过户手续的人数相较之前大大增加。

根据政府工作报告的要求，今年5月1日要全面落实“营改增”。谈及“营改增”方案，王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。住房持有满两年后可免征的营业税，在变成增值税后，或将由5%的税率变为11%后向个人征收。但目前透露出来的方案中，具体到个人，营改增会对个人二手房交易产生什么影响，在具体政策尚未出台的情况下，尚难下结论。

过户的人群中，不少因为“避开了多缴税”的政策而暗自欣喜。不过，据《华夏时报》记者了解，税负增加的情况或将不会发生。增值税或将延续营业税的优惠政策。而优惠政策过期，购房时缴纳的增值税在卖房时或将允许被抵扣。

增值税来了

3月17日，朝阳区房产交易中心人头攒动。大屏幕上的红色排号数字跳动得似乎格外慢，一个阿姨拿着217的排号票，隔两分钟就要看一眼大屏幕。

这里每天8点40分放排号票，但职业中介和有耐性的人们总是6点多就排着队等待了。房产交易中心的忙碌和拥挤已经不是第一天了。自从新年以来，几乎是一个政策出来，就带来一波二手房买卖热浪。然而，和此前“降低房地产交易契税、营业税，持有两年以上过户免营业税”的利好不同的是，此次营改增，更像是“加税”的方案。担心买卖房多缴税让持观望态度的买房者也坐不住了。增值税的消息出来后，北京市二手房一周网签5936套，环比增长25.8%，同比增长241.9%。

这样的担心并非杞人忧天。按照建筑业的增值税率，二手房交易要缴纳11%的增值税率，而营业税的税率仅5%。按照这个税率计算，无论征税主体是买房者还是卖房者，交易成本都会有所提高。不过，由于具体政策尚未出台，税负是否真的会有变化还未知。不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率。如果按照税负必须降低的要求来看，则很可能适用3%的征收率。业内人士介绍，税制改革政策设计时，是要保证平稳过渡。原来营业税是5%，改成增值税后，要么通过核定征收的办法，确定征收率，这并不是常规增值税的办法，后续再慢慢调整到常规增值税征收办法；要么通过配套其他政策的调整，保证整体税负不会有太大变化。

此外，个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

税收优惠继续

“营业税的优惠政策会延续。”业内人士告诉《华夏时报》记者。

财政部办公厅主任、新闻发言人欧文汉在3月8日也明确，为进一步减轻企业税收负担，营改增全面推开期间，拟对税收优惠政策原则上予以延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

“营改增从十年前就开始设计政策，每年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。”北京某区地税局相关负责人表示。

王军也直言，“前几天还和财政部部长楼继伟商量，打算再建议给一个行业新增一项过渡政策，以更好地确保该行业税负只减不增。”

目前，二手房交易共需缴纳8种税，即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税。 在国家房地产“去库存”的宏观背景下，此前已有一系列政策出台，利好楼市。

中国人民大学财政金融学院教授朱青表示，优惠政策会延续，甚至税负会下降。按照规定，增值税法规定不经常发生增值税纳税义务的单位和个人，从事增值税的销售活动，就要按小规模纳税人处理，小规模纳税人的征收办法就是3%的征收率，和营业税没有太大的变化，相比原来的5%还有所下降。

不过，南京财经大学经济系主任周绍东认为，“营改增”之后不大可能实行“一刀切”的政策。“营业税都是按照5%征缴，但是增值税不同，增值税是对这个房子的增值部分进行征税，每个房子根据房型不同、房龄不同增值部分不能一概而论，我认为营改增可能会对房子进行分档次、分类别征税。”周绍东表示。

不过，二手房交易营改增后，个人综合税负成本是升是降，则需要等待相关细则出台后再做判断，不同的人情况可能也不一样。“预计个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。”业内人士表示。