萍乡不动产登记一实施，房价就降？

不动产登记主要功能是保障私权，却被寄予降房价厚望

很多人把不动产登记制度视为降低房价的利器

2007年《物权法》一颁布，推进不动产统一登记的工作就备受瞩目。然而7年以来，不动产登记虽然被千呼万唤，但一直是雷声大、雨点小。但舆论普遍认为，这一次，要动真格了。

不动产登记从动议到现在已经过去了7年

说白了，不动产登记，人们还是最关注对房价的影响。SOHO中国董事长潘石屹就曾在微博中表示：“这（不动产登记）是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”知名经济学者马光远也表示，一旦政策实施，房价会有相应的下调；中国社会科学院副院长李扬更是预计，今年6月全国房地产登记系统启动后，房屋过剩问题也将水落石出。“大家都说今年实体经济要出问题，首先就是房地产出问题。”

专家和业内人士如此，普通民众更是把不动产登记视为降房价的利器，尤其让房价回归到合理水平，应该是大部分普通百姓多年来的愿望，但调控持续了多年，限购、限贷、限价都用上了，如今看来效果也不明显，所以很多人又把希望寄托在不动产登记制度上。

然而不动产登记的本质是保障私权，不是房价调控政策

所谓不动产，包括土地、房屋、林地、草原甚至是海域，但老百姓最关心的还是房产。而不动产登记的主要意义并不是调控房价，而在于明晰产权，更有效地保护不动产权利人以及不动产交易当事人的合法权益，保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为。

国土资源部法律处处长蔡卫华，就曾于去年底撰文明确表示：“不动产统一登记和‘降房价’没有关系”。包括土地、房屋、林地等所有自然资源在内的不动产，其统一登记，是为“克服现行不动产登记‘碎片化’的弊端，提高政府治理效率和水平，保证交易安全”。

人们往往希望，某个制度的出台有助于解决一些严峻的社会问题。但不动产登记制度说到底也只是一个“数据库”，“建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。”

为何这项看似简单的政策，却被很多人解读出了“降房价”的味道的？

那么，认为不动产登记能降房价的逻辑是什么？

认为不动产登记会降房价，有下面这样的理由：

第一，房产登记后，房产信息全国联网，比如你在上海买了一套房，再到北京买套房却没人知道的现象将消失，这对炒房现象将是极大抑制。对于那些有多套房产的人来说，房产登记后为了“避嫌”（尤其是官员），会把多余的房产放出来，这势必形成挤出效应，起码二手房价格肯定会大跌。

第二，不动产登记时摸家底，从国外的经验来看，这是开征房产税的第一步，政策实施后，抛售现象肯定会出现，市场供给会更多，供求关系变化，房价肯定会下降。

第三，房产信息全面登记联网后，全国楼市的供给信息将更加真实，空置了多少将无处遁形，以前供求中的泡沫将被挤掉。

可惜这样的逻辑多半不成立，愿望很可能落空

首先，只登记不联网毫无意义

上文分析的不动产登记能降房价的逻辑，很大程度上建立在个人房产信息实现全面联网的基础上。值得一提的是，不动产登记中最为核心的全国个人住房信息系统联网工作，在2010年就已经启动，但进展并不顺利，40个重点城市的联网逾期8个月完成，更大范围的城市联网工作进度依然云里雾里。

潘石屹大概也看到了其中的难度，正如他在微博中补充说：“反对这项政策力量也是十分巨大的。”

根据近期下发的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，2020年之前要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。就在一年前，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知中要求，在2015年以前，所有地级以上城市原则上要实现联网。

这意味着个人住房信息联网的大限，又被不给理由地延后了5年。

而对不动产只登记不联网毫无意义。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“你看现在（有关部门）也没有说挨家挨户地登记，因为它本身就有产权登记的，只不过没联网，如果还是不能联网，则不动产登记和以前的政策没有区别。”

其次，就算联网也需要数据公开，但公开并没有制度保障

如果既做到了不动产登记，也做到了全国数据联网，那么还需要做到数据公开，才有可能影响楼市的供求关系。

《物权法》第18条对于查询不动产登记资料的主体有明确的规定，即权利人和利害关系人。所谓“利害关系人”，指的是与登记的不动产具有法律上的利害关系之人，包括不动产交易的当事人、与权利人发生法律纠纷的人等。由此可见，法律并未规定公民的不动产信息需向社会公开。

在今年国政协十二届二次会议小组讨论会间隙，全国政协委员、国土资源部副部长徐德明接受记者专访时表示，（不动产登记制度）应尊重公众的意愿，不愿意公开就不公开。

这句话可以有两种理解。其一是尊重产权人的意愿。一般而言，很少有人愿意将自己的财产情况广而告之，因此如果尊重产权人的意愿，就只能是“不公开”；其二是尊重大多数民众的意愿，让“民意”决定要不要公开某个公民的不动产信息。如果是这样，相当一部分民众基于反腐的焦虑，会倾向于“公开”，至少会要求公开官员的房产信息。从徐德明副部长回答记者提问的语境看，是前一种。

由此可见，假使我们政府真的克服重重阻力，实现了全国个人房产信息联网，那么它对市场的影响程度，便取决于联网数据的开放度。如果仅提供内部查询，则对市场影响很小。

况且，影响房价的因素太多，不动产登记的威力有多大值得怀疑

如果既落实了不动产登记，也实现了全国信息联网，并且这个数据是对外公开的，那我们确实可以说，不动产登记会对部分房源产生震慑作用，促使部分房源入市，但若说这部分房源的能量可以影响到整个房地产市场的走势，却是相当令人怀疑的。

上海房地产研究院副院长杨红旭认为，房价偏高和部分城市房价涨幅偏大，因素是非常复杂，不动产登记只是在基础信息管理方面是进一步完善，就像我们每个公民有身份证、有户籍等重要信息。

中国房价的高企，和目前财税体制、土地的供给方式、资金的供给方式、当期购买力等诸多因素有关，而一线城市尤其高，又和这些城市优质资源富集，个人的发展及子女受教育的机会好有关，而不动产登记对上述因素的影响力则很小。

最后，指望贪腐的官员抛售房屋来降低房价，也不靠谱

认为不动产登记制度推行后能降低房价，很重要的一个理由就是官员会抛售房屋，造成供给增多的局面。

前段时间，有一些官员房屋集中抛售的新闻，后来证明，一方面中介提供的信息不甚准确，另一方面中介也在过分渲染。

实际上，要清理官员的房产，不用推动全国登记，真的去调查的话现在也能实现。但是，一方面他们可能是合法持有，另一方面可能早以各种方式转到亲戚朋友名下。

同时，还有一个很重要的可能——“代持”。事实上，这一点早已是公开的秘密，尤其是在去年薄熙来案公审中，薄家位于法国尼斯名胜区的豪宅，占地近四千平方米，由法国人德威尔和英国人尼尔伍德各“代持”50%权益。

薄熙来家的海外房产就是用代持方式降低风险

这种“代持”现象，可能不是小范围的，通过不动产登记来“挤出”部分官员手中多余的房产，恐怕并不乐观。