两部门齐发声,小产权房转正"空了吹"

      11月22日,国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批、教育一片，发挥警示和震慑作用。

      两部门齐发声,一些人盼小产权房转正的愿望成了"空了吹"?  

       “小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。小产权房成为社会关注的热点，是从2007年开始的，而这一年也正是房价上涨迈入快速之年。当年6月，建设部发布了一份“买房风险提示”，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定。尽管主管部门明确表态，但全国一些农村集体组织还是不断在打“小产权房”的主意，各地的“小产权房”也成为屡打不绝的问题。对于打击查处“小产权房”，从国家一直采取高压政策。国土部每季度的挂牌督办土地违法案件中，基本上都有对“小产权房”的查处。

       然而,在十八届三中全会召开后,“小产权房”的争论再次甚嚣尘上.尽管三中全会的《决定》并未具体提及小产权房该如何处置，仅仅提到“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。但对于农民的宅基地，《决定》提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。一些人椐此作为小产权房转正的依据,更有专家建议,可以考虑对小产权房进行规范化，把一些建设较好的小产权房逐步纳入到廉租房、保障房的政府管理体系中去，以对其更好地利用；另外要严控新建项目，对于有严重安全隐患、占用耕地等违规建设项目进行严格控制.有人还建议尽快实现小产权房的真正转正，修改现有土地管理法等法律制度，打破集体建设用地流转的限定性，实现法定有序的土地流转制度，既能放得出，又能守得住，既保证土地所有权性质的真正不改变，同时又能实现城乡统一的有形土地市场.使小产权房转正"有法可依".    

       其实,小产权房出现最根本的原因在于我国土地的二元结构。在一些专家看来,所谓小产权房，其房子本身并没有问题，主要在于农村集体用地只能在内部流转，在集体土地上盖的房子也不能卖给有城市户口的人。中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，近年来，中国正处于城市化进程当中，这就导致城市迅速向周围蔓延。如果政府建设规划跟上去，农村集体土地很快就会被纳入城市的统一规划和建设；但有时候政府规划没有跟上去，就使得很多的市场需求得不到满足，比如外地人口进入城市，城市房源紧张，农村土地上就建起了小产权房出租或者出售。牛凤瑞认为，转正如果使得小产权房的建设者、出售者、购买者受益，就不可能抑制下一轮大规模的小产权房建设。

       11月19日,华远地产董事长任志强在《财经》年会2014的一场夜话中表示，小产权房绝无转正入市可能，“允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样。”在当天的夜话会上，任志强痛批小产权房入市及购买小产权房的行为。他指出，除土地性质外，小产权房最大的问题在于安全，没有经过质量和安全检查，一旦发生塌楼等安全事故，政府将无力负担巨大的责任。

       显然，一些人严重歪曲了对这一重大改革决策的认识。国土、住建两部发出紧急通知，正本清源，以正视听，有助于引导舆论，警示风险，也有力地震慑“小产权房”违法行为。住建两部门发出的紧急通知，态度明确，措辞严厉，表达了3方面意思：一是重申“小产权房”属于违法建设、违法销售，不受法律保护；二是坚决查处在售、在建行为，公开曝光，挂牌督办；三是要求切实履行监管职责，对违规补办手续的要严肃处理，对监管不力的要严厉问责。

 

       智慧侠认为,小产权房目前并不存在转正的制度条件.政府之所以不敢放开小产权房，就是因为牵涉到用地制度，而我国的土地是实行严格的用途管制的，有一个18亿亩耕地的红线。因此，首先要建立有效的土地用途管制体系，把该保护好的农田保护好，其余的交给市场，这才符合三中全会的《决定》精神，让市场起“决定性作用”。但前提是规划必须过硬，在基本农田之外的农村宅基地和建设用地上建设的小产权房才是合法的。如果有了有效的土地规划制度，那么对符合规划的小产权房，就可以按一定程序将其合法化。比如，补缴一定数量的土地出让收入，或者交纳一定的税费，这就可以转正了。对于不符合规划的，违法转移土地用途、乱占基本农田建造的房屋，如果占地面积不大，该拆除就拆除。眼下,一些人急于为小产权房转正了的说词,注定是场忽悠的游戏,因为这既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背。