中国第二次房改，意味着什么？

信息员003

这几天关于‘房改’的消息甚嚣尘上，一度成为买房、卖房人胸口的大石头。

​卖房人和房企被这个消息压得喘不过气来，买房人捏着手里的钞票，观望的情绪更浓了。




在这个消息出来之后，后台催更的留言不断，一直问我们的看法。

今天的文章就围绕“《关于规划建设保障性住房的指导意见》”说说我们的看法

01

房改这个词准确吗？

房改这个词是经济观察报根据“国发【2023】14号文《关于规划建设保障性住房的指导意见》的内容，撰写文章标题时用了“房改”二字。

那么，这个词准确吗？

如果这个词准确，则意味2023年的《关于规划建设保障性住房的指导意见》与1980年4月5日邓公提出的：

“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清”一样，具有划时代的意义。

那么，什么标准才能算得上房改？

我认为有三个标准：改变房子的供给属性、产权属性、分配属性。

只要2023年《关于规划建设保障性住房的指导意见》改变了这三个维度的属性，那么就是真正意义上的房改。

（1）供给属性。

中国房地产历史上曾有过一次“供给属性”改变，就是咱们都知道的福利分房向商品房市场转变。

在福利分房时代，房子由国家和单位建设，然后分配给员工，在邓公讲话之后，供给主体变成了社会主体和企业，也就有了后来的万科、华润等房企。

2023年《关于规划建设保障性住房的指导意见》供给主体没有改变，但增加了福利房时代的企业分配。

“政策明确：因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地方城市按规定收回。”

（2）、产权属性

从先行先试的典范深圳保障房制度来看——

由过去商品房，增加另外一个类型“共有产权”，这已经改变了产权属性。


如果说福利分房是房地产的1.0时代，那么商品房就是2.0时代，现在的共有产权就是1.5时代，介乎于福利分房与商品房之间。

是的，我认为这是“福利”。

因为按照商品房的价格，共有产权房的价格仅为商品房价格的50%至60%，降低了一半，同时50%共有产权又让总房款降低50%。

那么，用商品房四分之一的“价格”就可以购买共有产权房产了。

过去20年房地产行业迅猛发展，房价也高歌猛进，创造了450万亿的财富，这已经成为中国‘中产阶层’的财富标杆。

现在，或者说可以预见的未来，按照《关于规划建设保障性住房的指导意见》人口300万以上的城市全部加大保障房供给，就意味着过去20年商品房创造的450万亿会成为楼市“高地”，房地产行业总规模势必萎缩。

尽管《关于规划建设保障性住房的指导意见》的指向很明确，保障房仅仅针对工薪收入群体，但什么才算工薪群体呢？



这是非常难界定的标准。

暂时还不确定，地方城市执行《关于规划建设保障性住房的指导意见》，各地方城市是否有执行细则~

是否会按城市收入中位数标准和最低收入标准设定“购买共有产权”的门槛。

不过，从深圳保障房购买条件看，只要有深圳户口加社保年限满足就可以购买，没有任何收入维度的限定。

可以说，太特么宽松了！

所以，工薪阶层这个宽泛的指标，会将所有人都纳入“保障房范畴”，这也意味着商品房市场的刚需客群将全部变成“保障房的工薪阶层”。

从目前已经公布的十四五规划看，中低收入群体居住难问题最集中的四个一线城市，这些城市保障房供给量与商品房供应量几乎达到1:1。

一线城市在2020年7月30日后发布的《城市十四五规划》中，全部增加了保障房的供给量。

——深圳，商品房才35万套，保障房54万套；

——上海，供给40万套商品房，保障房累计建设筹措60万套（间）以上，其中40万套（间）形成供应。

——广州，商品房供给65万套，保障房66万套

——北京，供应量是100万套，其中商品房60万套，保障房40万套。

如果按照《关于规划建设保障性住房的指导意见》内容看——

中国有35个城市人口超过300万，这些城市如果全部按照四个一线城市保障房和商品房1:1的供应量推算，那么2025年之前刚需型商品房都会受到巨大冲击。

当然，另外一种情况除外，那就是地方城市购买“滞销商品房”充当保障房，从而快速改变商品房的供需关系。

“政策明确：保障房的来源主要是低效工业用地、房企破产的闲置商品房和土地，商品房库存量大的城市。”

那么，按照北上广深四个一线城市商品房与保障房1：1比例，未来35个城市都按照这个比例购买“滞销商品房”、“闲置房”投入保障房，将极大的改善当地商品房的供需关系。

（3）分配属性

什么是分配属性？

就是按照什么价值导向分配房产，或者说按照什么标准分别财富。

在98房改之前的分配导向是“有单位，有房产”按照在单位的时间和贡献；

这个时候的价值导向是“单位贡献”

在98之后的商品房时代，分配的导向是“有钞票，有房产”，按照多买房，多贡献GDP原则；

这时候的价值导向是“市场化涨跌”

而【2023】14号文《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称《指导意见》的租售并举分配导向是“没有钱，同有产”。

这时候的价值导向是“居者有其屋”。

所以，从供给属性、产权属性、分配属性三个维度看，三个属性都发生了改变，所以用“房改”这个词并不夸张。

文章看到这里，大家应该明白：

这次房改的目的是缩小贫富差距，弱化阶层对立矛盾。

这句话有些嚼文嚼字的“官话”，我从几个方面简单给大家解释一下：

（1）有产者恒富。

房子这种财富非常特殊，不需要劳动产出，通过遗产、通过持就可以产生收益，而且可以代代相传。

所以有产和无产的财富鸿沟随着时间的推移会越来越大；

（2）均富趋势

无论是香港的北部生活区，还是韩国未来5年供应270万套保障房，从底层逻辑上讲，保障房的大量供应都是为了弱化社会矛盾和阶层对立。

为了实现这一目的，中国“发明了”房地产项目同时规划商品房和保障房两种产品。

换句话说，土拍的地块，就包括了保障房和商品房。

为什么会这样？

是为了降低房价吗？

不是为了降低商品房的价格，而是为了避免出现城市贫民区，从而激化阶层矛盾。

这话是什么意思呢？

假设将保障房都建设在城市的某个区域，那么这个区域的人口构成主要就是中低收入人群，久而久之，这个区域就有可能演变成贫民区。

而贫富阶层分化，居住区域区隔，将对社会长治久安带来巨大隐患。

所以，为了避免出现这些影响因素，才会将商品房与保障房混搭地建设到同一个项目上。

时间拉到现在，房子已经上涨了20年。

有房者和无房者之间的财富鸿沟也越来越大，大到底层无房者的现在和未来的财富都有可能继续为零或者变成负数。

正因为如此——

才会在十四五规划中，明确全国初步建设保障性租赁住房近900万套的规划目标，销售型保障房不低于200万套。

在我看来，共有产权房、人才房政策制定的初衷，是对当下社会问题的回应。

通过共有产权、低价人才房来缩小贫富差距，让更多的中低收入人群能站在“城市生存”门槛之内，让社会更稳定。

而保障性租赁用房则普及更多的新市民和新青年，减少无房者“妒人有、恨己无”的怨念。

换句话说，平滑阶层差距、弱化贫富焦虑，减少阶层对立。





02

在我看来，关于这次房改最伟大的内容是：让商品房回归商品房属性。



这句话也另外一个侧面承认了房产的金融属性。

中国的房地产发展到今天，已经形成了一套金融逻辑和行政管理体系，甚至成为中国在岸人民币的货币之锚。

让商品房回归商品属性，绝不是这9个字说得这么简单轻松。

从城投抵押土地贷款到地方债、从银行体系将土地和房产划定为优质抵押物、从购房者支付30%首付加三倍杠杆，从房企预售制度加多倍杠杆.......

房地产行业、房子早已成为金融体系的一部分。

在债务驱动的经济模式之下，房产作为在岸货币之锚，作为地方城市税收和财政的来源，作为过去20年中产财富的体现。

现在，我们要改变这一切“要让商品房回归商品属性”，我只能用伟大来形容。

是的，除了伟大无以言表！

因为全世界范畴内，还没有一个经济活跃的经济体，房地产只有商品属性没有金融属性，所以，如果我们能做到，真的很伟大。

这意味我们不仅要让商品房回归商品属性，还要变革金融体系、地方财税、行政管理体系等等。

但从目前已经公布的政策看，让“商品房回归商品房属性”仅仅是一个美好的愿望。

因为在‘房改’政策之前，我们放开了限购、放开了土地限价、放开了郊区容积率的限制，所以一切都指向新局面：

双轨制

商品房，可以贵、可以很贵、可以非常贵；

保障房，必须低，必须小，必须有保障；

换句话说，我们要形成房地产双轨制的房地产新格局。

03
最后，说几点。

（1）没有细则。

我们在网上翻找并没有找到政策的原文件，都是官媒的解读摘录的内，所以有很多东西属于悬而未决的状态。

比如，封闭交易。

购买保障房之后，只能自住，不能交易、那么是否可以抵押？

虽然共有产权的“购买成本”仅仅是商品房的四分之一，但不能进行交易或抵押，也就意味着不能变现。

同时，共有产权是否具有继承权？

地方城市购买滞销商品房，或者长租商品房、公寓做租赁型保障房，以略低于市场价的方式租赁或者“分配”给城市新市民、新青年等工薪阶层，确实很大程度上缓解了“工薪群体”的居住需求。

但是，不能交易、不能抵押、不能继承（暂无细则说明，未定），也就意味这种财富无法流通和变现。

那么，这还是财富吗？



（2）双规制。

中国楼市就是政策市，如果政策想救就能把楼市捧上天，如果想踩就能把楼市踏在地上。

看现在政策的走向，其目标就是“双规制”，即保障房与商品房共存，服务不同客群。

但我感觉，这种想法就像‘制定大年三十上班的放假通知一样’，缺乏对客观事实的理解。

全世界只有新加坡成功的实施了组屋（保障房）和商品房双规制，且商品房、保障房都各自‘完美’的局面，商品房价格可以很贵，组屋（保障房）可以满足中低收入群体。

但新加坡国土面积太小，人口又少，保障房也不存在“核心位置”、“郊区”的说法。

可中国960万平方公里，土地面积排名世界第三，仅次于俄罗斯、加拿大，是世界人口第一大国，有的保障房会在郊区、有的保障房会在核心区。

那么，在人性趋利避害的心态下，谁会购买郊区的保障房呢？

（2）商品房冲击。

虽然各地方城市和开发商在执行保障房+商品房的混搭建设中，有意识地将保障房的户型与商品房的户型区别建设。

但保障房的销售价格仅仅是商品房价格的60%，即便保障房的户型再烂仍然对中低端购买客群有着巨大的吸引力。

那么，现在这35个执行《关于规划建设保障性住房的指导意见》的城市，在售的中低端商品房怎么办？

如果地方城市购买，那么地方城市拿什么购买这些商品房呢？

城投债？地方债？特殊国债？不管怎么购买，不管什么形式购买，这钱只要由借债产生，就是货币超发！

如果货币超发，不能变现和买卖的保障房，与能变现、能买卖的商品房哪个更划算？


05

如果有一个人对社会的贡献是产出100个金币，却要用家庭财富的70%来偿还债务，而另外一个人对社会的贡献是产生25个金币，却可以用背负更少的债务。

那么，还会有人努力产出100个金币吗？

我想没有！

既然干多干少都一样，那为什么要多干呢？

所以，未来商品房与保障房的双轨制一定有非常明显的属性区别和价值区别。

文章最后，给大家说一说英国房产历史的一小段故事。

1979年代表保守党的撒切尔夫人上台。

为了实现该党长期以来的目标：把英国变成一个“有产国家”，通过了《住房法案》，将150万套公屋（保障房）卖给了实际租赁人。

也就是说——

撒切尔夫人上台后，通过一项法案，把保障性租赁住房出售给能出钱的租客。

在她的描述中，这是“20世纪最重要的革命之一”。

但从这个制度诞生之日起，就充满了争议。

——赞扬者认为这个制度让更多人拿到了房子产权，用低价购买了不断增值的资产；

——保障房的建设资金来自纳税人，但购买保障房获利的人却没有反哺纳税人。

随着时间的推移，到了1988年英国又改变了模式。不再鼓励私人购买保障房，反而引入了短租保障房，租期最短仅为6个月。

与此同时，金融监管放松，让多信贷进入房地产行业，鼓励房地产买卖交易。

于是，英国房价暴涨。

随着英国房价的暴涨，英国政府逐渐意识到无论是购买保障房、还是提供保障性租赁房，都无法满足人们获得“适用而满意的住房”。

所以——

英国的个人住房补贴制度诞生。

从1999年到2012年，英国从“大力提供租赁保障房”转变到“大力提供租房补贴”，而所有的补贴皆在帮助困难家庭支付房屋租金。

那么，到了2023年英国商品房的价格是什么样呢？


英国2023年1月粉的平均挂牌价（asking price）对比去年同期上涨了6.3%，目前全英平均挂牌价为362,438英镑，约合人民币297万一套。

伦敦地区房产最新挂牌价对比去年同期上涨了6.1%，目前伦敦房产最新平均总价为667,587英镑一套，约547万人民币。

最后附英国近五年（2018-2023年）房价走势图：


我简短的总结了英国房地产几个历史性的转折和现状，希望在这短短的600多字中，能让大家明白，终有一天：

不再干预市场，任由其市场化；

不会大量提供廉租房以供租赁，转而提供现金补贴支持部分人群；

放宽信贷，让更多普通人购买商品房会仍是主流；