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思考一个问题：今年房地产圈儿，谁的日子最不好过？
是开发商？地产营销？是房产中介？是大量垫资接工程的乙方？还是材料供应商？
以上这些，都不是。
这些要么本身没多少投入，顶多工作没了再换个就是；要么多少还有些家底儿，前几年日子还不错，现在虽然艰难也能扛，还算皮实。
那谁最惨？有一拨人，他们家底儿并不厚实，又几乎把全部身家都投在了房地产，眼看房价一天跌一个样儿，就是没办法，每天大眼一睁一闭，几万块就凭空没了。
——这就是，今年最惨的几百万个，二手房房东们的日常。
而现在，临近年底，又到了拼命抢流量、抢购买力的时候了，二手房房东们心态更难扛得住了。
这一年来，新房市场玩儿命式的疯狂挤压，铁了心砸盘抛售的房东在疯狂挤压。
最近，直接戳破底价的大量法拍房，也开始在各地疯狂挤压二手房了！
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全国60万套法拍房，又创了新高！
今年前三季度，全国各物业类型法拍房挂牌量一共58.4万套，同比大涨32.7%，是近几年中最高的。
去年1-9月，全国法拍房挂拍套数达 44.1 万套；去年全年，这个数字是60万套。
也就是说，今年前9个月的法拍房，跟去年一整年差不多。
这里面，住宅和商业最多，住宅占比接近一半，商业占比超过20%。
挂牌量大增14.3万套，成交量却只多了1.4万套！
2022 年 1-9 月成交 9.5 万套，按套数计算成交率为 21.4%；
2023 年 1-9 月共成交 10.9 万套，按套计算成交率 18.6%；
尤其是商业类的法拍房，成交率一直很低，在12%左右，挂出来100套，最终只能成交12套左右。
具体分地区来看：
今年前三季度，有19个省份法拍房挂拍量超过1万套；6个城市超过3万套。
全国法拍房最严重的：一个是四川，一个是广东。
四川，法拍房超7万套，全国第一；
广东，法拍房近5万套；全国第二。
河南、重庆、江苏、贵州，紧随其后，都在3-5万套之间；
全国法拍房最少的地方：青海、西藏和新疆。
再往细了看，具体到每个城市：
1、 全国法拍重地——重庆，9个月挂拍将近1万套。
2、 这些城市累计挂拍超5万套，占了全国法拍市场的半壁江山。
——重庆、成都、南宁、郑州、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、昆明等。
3、 按成交量看，全国前10名：
重庆，前三季度法拍房成交3788套，全国第一；
成都，成交2695套，全国第二；
佛山，成交1699套，全国第三；
长沙，成交1611套；
南宁，成交1564套，
北京，成交1488套；
还有郑州、深圳、杭州、温州、苏州、广州、武汉，都是1000+。
别看挂拍量蹭蹭涨，成交量超过1000套的，就这几个。
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为什么今年，突然之间冒出来这么多法拍房？！
产生法拍房的情况：商业贷款产生、民间借贷产生、司法没收产生、无主财产。
今年法拍房突然大涨，刨除以往正常的借贷纠纷外，还有两个特殊情况：
——断供潮！
断供的情况也有很多，因为开发商倒塌房子烂尾停工，业主钱房两空，看不到希望不想还贷……
因为降薪裁员，收入大幅下滑，无法支撑房贷月供出现断贷……
因为房价下跌太厉害，比如100万的房子，跌到60多万，首付和几年月供全赔进去，现在房贷余额比小区成交价都多，谁都不想再还贷……
2022年全国断贷潮，四大行一怒起诉20万断代业主，代价也不小。
——房企暴雷潮！
这种，主要是房企行为，当一家开发商资金链出现问题，债务到期还不上，那就要把名下资产、房产摆上货架了。
因此，从2021年下半年房企首次暴雷潮开始，法拍市场上就经常能看到，整个小区、整栋楼、整条商业街被集体拍卖的情况。
而这种集体法拍，在过往七八年中，都是罕见的。
比如北京，丽都悦府、世纪星城、山水文园、中国铁建国际城、南新园、石坊院等住宅、以及绿地中央广场、华英园、艾迪逊、马坊物流园、超级蜂巢等商业地产，都在大批量的法拍。
再比如这些：
同一家房企名下，大量房产，管它住宅还是商业，都在法拍。
还有这些：
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有一个问题，也许很少人去思考——
这些突然猛增的法拍房，正在猛烈挤压全国二手房市场！
参照前面的数据，哪些城市法拍房最多，对其二手房市场挤压的就最严重！
为啥？法拍房价格更低，一般为市场价6折、7折左右。
法拍价格，就是现在一个小区二手房价格的底！
这个底价在不断突破房东心理防线，也成为接盘者心里的底价。
扒一扒法拍数据，即便同一小区、同是法拍，成交价也在猛跌！
看深圳香蜜湖熙园小区：
上图，去年11月一套约280平的法拍房，以4548万总价成交，折合单价约16.2万/平。
下图，今年9月底一套294平的大平层，成交价3881万，折合单价约13.2万/平。
同小区、都是法拍，单价跌了3万/平，一套房跌掉600多万！
还有深圳豪宅天花板恒裕滨城二期一套法拍房，两个月内起拍价下调约3800万元，连续两次流拍，最终成交价27.3万元/平。
要知道，这个小区市场价都在30万+起步，这套评估价34.84万，相当于打了7折！
这一下，就彻底砸穿了整个小区的二手房价！
还有这种：
华阳镇东昌中路尚岛悦澜湾12栋房产在阿里司法拍卖网站法拍。
细数历次起拍价、历次流拍情况：
自2022年8月至今，这套商铺已经法拍过9次：
1421.18万--905.39万--582.21--419.19万；
1421万降到419万成交，一千多万跌的只剩零头，跌的完全没眼看！
还有更过分的：
有网友在瑞安某小区买了人生中第一套房，2021年底刚交房，装修完去年还没住进去，同小区就有邻居房子法拍。
开盘买的时候174万，法拍成交价140万，差了整整33万！
房子一天还没住，法拍就一刀砍掉33万，直接把整个小区的二手房价戳了个底朝天！
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临近年底，大量法拍房，还在路上。
法拍房的大砍刀，将一刀一刀直插各地二手房东的心窝里。
而这，才是全国二手房市场，最大的雷！
接下来，已经在崩溃边缘死扛的数百万二手房东们，会更难熬！
哪些城市，法拍房把二手房市场砸出大天坑？哪些法拍是捡漏?哪些是真坑？二手房东们怎么办？如何对冲风险？ 二手房止损最优解？
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发表于 2023-11-6 09:40
