房价走势莫测以房养老“破茧”难

2014-4-6 16:28| 发布者: 校验员| 查看: 1371| 评论: 0

摘要: 　　此前，我国也曾有一些类似于“以房养老”的试点，但未能长久推广。其中，上海“以房自助养老”模式因存在信任危机被迫停办，推行6年，仅成功6例。按照上海民政局的一项调查，九成左右老人拟将房产留给子孙。　　 ...

　　此前，我国也曾有一些类似于“以房养老”的试点，但未能长久推广。其中，上海“以房自助养老”模式因存在信任危机被迫停办，推行6年，仅成功6例。按照上海民政局的一项调查，九成左右老人拟将房产留给子孙。
　　2007年，上海住房公积金管理中心推出“以房自助养老”做法，与“倒按揭”不同，它一开始就变更了房屋产权。65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付给公积金管理中心。
　　“租金处在稳定的年限，双方中一定有一方是处在风险暴露的地方。如果双方走不下去，风险一定是不等价的。”陈杰对第一财经日报说。
　　陈杰曾就上海以房养老的可行性写过数篇论文，他认为，反向按揭与上述上海模式比较，优势在于不用变更产权，还可居住。“如果把房子一卖，一旦出现意外就要流浪，增加了社会的风险。所以美国的倒按揭规定了必须是自住房。”
　　陈杰在2013年上海圆桌论坛“以房养老”专题研讨会上发表报告指出，“贷款利率和房价增长率”之间的对比关系是一个关键的参数变量。比如，如果房价年化增长率下降一个百分点，而贷款利率不变，抵押住房就可能变为负资产。
　　他举例说，如果一套按60%倒按揭贷款比率的房子价值150万，而房价增长率从5%下降到4%，20年后房子的总价值是329万元。如果6.68%的贷款基准利率不变，那么20年后的负债额是353万。如此，可能资不抵债。
　　所以，一旦楼市突然暴跌，将让从事反向按揭的银行等金融机构面临巨大的系统性金融风险。陈杰认为，如果预期房价进入长期低迷通道，反向按揭将很难得到银行、保险等金融机构支持。
　　早前，中信银行、中大恒基等机构都曾对这一模式进行过探索和尝试，但因受到产权、法规、观念等制约和影响，始终没有引起波澜。中信银行“养老按揭贷款”业务目前还在各网点有所保留，但由于产权期限和处置方面的不确定性，推广效果一般。
　　孟晓苏此前就意识到，“倒按揭”提供的并非单纯的保险合同，保险公司要真正参与“以房养老”，必须提供综合性的金融服务。
　　目前，保监会、民政部和住建部一同参与了“征求意见稿”的制定及前期讨论。幸福人寿、平安人寿、新华人寿等6家保险公司已递交了试点方案，现在已经进入最后审批阶段。