建议下调存量房贷利率，应对提前还贷潮

归巢资讯

文：任泽平团队

来源：泽平宏观





近年来，中央多次提出要求加大金融支持实体经济力度，降低企业综合融资、个人消费信贷成本，确保金融服务普惠性、可得性。

近期，各城市提前还贷潮涌现，还贷难、排长队问题普遍出现。

老百姓提前还贷，不是因为收入增加或者积蓄多，而是因为存量房贷利率与新增房贷利率差距过大，政策需反映民众呼声，建议金融机构为购房者提前还贷提供便利，相关部门重视社会呼声，出台措施引导银行适度降低存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本，有效解决提前还贷潮问题。这有利于降低居民负担，提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏，是利国利民的善政。

一、提前还贷潮的背景：LPR连续下调，首套利率下限放宽

1、2022年以来5年期以上LPR连续三次下调35个基点至4.3%，房贷利率持续下降。

为推动经济恢复、满足企业中长期融资需求、降低居民住房消费负担，2022年，LPR经历两次双降、一次单降。1月，5年期以上LPR下降5个基点至4.60%；5月，5年期以上LPR大幅下调15个基点至4.45%；8月，5年期以上LPR继续下降15个基点至4.30%。

伴随5年期以上LPR下调，商业银行房贷利率持续下调、贝壳研究院数据显示，2023年1月，首套、二套房贷主流利率平均分别为4.10%、4.91%，同比分别回落146、93个基点，接近历史最低水平。

2、中央支持阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，多城首套房贷利率降至4.1%以下。

正常情况下，首套房贷利率下限是多少？2022年5月，央行宣布，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点根据2023年1月央行最新LPR报价，5年期以上LPR为4.3%，因此，首套房贷利率下限4.1%。


2023年1月，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

根据国家统计局2022年10-12月数据，70个大中城市中，有35个城市符合降低首套房贷利率的标准，其中二线城市14个、三四线城市21个。政策加持下，多城宣布下调首套房贷利率。据不完全统计，目前已有30个城市将首套房贷利率下调至4.1%以下。

分城市看，下调首套房贷利率的二线城市有10个，分别是天津、沈阳、武汉、太原、郑州、厦门、长春、兰州、石家庄、珠海。其余都是三四线城市，下调首套房贷利率的二线城市有10个，分别是天津、沈阳、武汉、太原、郑州、厦门、长春、兰州、石家庄、珠海。其余都是三四线城市..分利率水平看，首套利率4.0%、3.95%的各有1个城市，利率3.9%的有10个城市，利率3.8%的城市13个，利率3.7%的有5个城市。


在以上背景下，2022年下半年以来，部分购房者开始加快节奏提前偿还贷款，到今年年初，形成提前还贷潮。然而，银行为提前还贷的购房者设置门槛、障碍，包括关闭线上申请通道、捆绑理财销售、设置提前还贷额度等，导致提前还贷难。据统计，北京、上海提前还贷排队时间分别为1-2个月以上、2-3个月，广州、深圳均在1个月以上，南京部分银行需排队6个月。

二、原因：存量与新增房贷利差较大

为什么会出现提前还贷潮？

1、国内外宏观环境复杂多变，居民就业预期、收入预期不稳定，倾向降低负债、减少利息支出。受美联储加息、俄乌冲突等影响，企业经营、居民收入受到冲击，居民对未来就业、收入预期不稳定。

根据央行城镇储户问卷调查，2022年第四季度，居民对未来的收入信心指数、就业预期指数环比分别下降2.1、2.4个百分点至44.4%、43.0%。23.3%的居民认为收入减少，比上季度增加5.2个百分点。49.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期不稳定，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而形成提前还款热潮。

2、LPR下降、加点部分下降造成存量房贷利率与新增房贷利率差距较大。目前，个人房贷利率定价方式主要有两种，一是固定利率模式，二是“LPR+加点”浮动利率。如果购房者选择浮动利率模式，一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”调整，调整内容是LPR，加点部分在合同期限内一般固定不变。

因此，存量与新增房贷利差较大有两个原因：一方面，LPR不断下降导致此前购房者利率与当前购房者利率差异。2019年10月-2023年1月，LPR从4.85%降低55个基点至4.30%。另一方面，存量房贷加点多，新增房贷不加反减量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差，引发提前还贷行为。

3、居民投资收益率下降，风险偏好转向保守，闲置资金倾向于提前还贷。2022年全球各类资产表现低迷..从股市看，2022年，美国、日本、欧洲、韩国、泄?墒轩大幅下跌。、日��225指数、韩国综合指数、德国DAX指数、中国香港恒生科技指数、中国分别下跌33.9%、20.9%、10.9%、25.2%、13.1%、26.8%、21.3%。

从债市看，美国、欧元、英国十年期国债收益率上行达300个基点，价格跌幅达30%，中国十年期国债收益率年底也出现动荡跳升。

从楼市看，2022年部分房企暴雷、项目烂尾，居民信心不足、观望情绪浓厚，住房投资下降9.5%，住宅销售下降28.3%。

股债楼表现低迷，理财产品跌破净值，居民缺乏收益率稳定的投资渠道，导致原来用于投资的资金被用来提前偿还房贷。

三、启示：适度下调存量房贷利率，是利国利民的善政

1、对于购房者而言，需综合贷款利率、已还款年限、剩余还款年限、还款方式等因素，理性判断、衡量是否提前还贷。

1）购房时执行利率明显高于当前房贷利率，可考虑提前还贷。

2）等额本息还款，前期支付房贷利息多、本金少，如果已还期数还未超过贷款周期的1/2，可以考虑提前还贷；等额本金还款，前期偿还利息多、本金少，若已还期数尚未超过贷款周期1/3，可提前还贷。

3）缺乏其他投资渠道能够补偿房贷利率损失，若其他投资的收益率低于房贷利率，可提前还贷。

2、对于银行而言，关闭线上申请通道、限制提前还款额度只是扬汤止沸，应立足于客户需求，提升服务，相结合为客户提前还贷提供便利。

个人住房贷款对银行来说是优质资产，提前还贷会造成银行存量贷款规模下降、利息收入下降，因此，面对提前还贷潮，部分银行选择关闭线上申请渠道、限制提前还款额度...但长远看，这些举措不利于银行发展。

政策方面，近年来，中央多次提出要求加大金融支持实体经济力度，降低企业综合融资、个人消费信贷成本，确保金融服务普惠性、可得性，银行应响应国家政策，为客户提前还贷提供便利。

法律方面，房贷合同一般会约定提前还贷违约金、罚息规定、最低还款期数，银行应遵守合同约定，如购房者愿意承担违约风险、缴纳罚息，银行应为其提供便利、快捷的还款通道。

3、政府相关部门应重视居民提前还贷需求，出台措施引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本，这是利好国家、行业、居民的善政。

1）于国家而言，存量房贷利率下调，利好宏观经济，有助于提振消费信心、扩大内需，促进中国经济复苏。

2）下调存量房贷利率将推动购房信心恢复，使消费者打消房贷利率未来可能继续下行造成损失的顾虑，有利于房地产行业稳定。

3）下调存量房贷利率，站在利率高位的购房者利息支出下降，有利于降低居民住房消费负担，解决消费者扎堆提前还贷、提前还贷难、违规转贷等一系列问题。